Los préstamos de la FHA son un camino popular hacia la propiedad de vivienda para muchos compradores por primera vez porque tienden a tener opciones de pago inicial bajo y requisitos de puntaje de crédito laxos. De hecho, según la Autoridad Federal de Vivienda, los compradores de vivienda por primera vez comprendían 83 por ciento de prestatarios de préstamos hipotecarios de la FHA en 2019.
Pero existe una contingencia que los compradores primerizos pueden pasar por alto cuando se ven envueltos en la emoción de comprar una casa: si pones menos del 10 por ciento como pago inicial con un préstamo de la FHA, deberá pagar el seguro hipotecario de la FHA por el préstamo completo término. Por el contrario, con las hipotecas convencionales, sus pagos del Seguro Hipotecario Privado (o PMI) se cancelan una vez que acumula suficiente capital en su hogar. (Una guía rápida para los no iniciados: el seguro hipotecario protege a su prestamista en caso de incumplimiento de su préstamo hipotecario).
“Cuando paga menos del 10 por ciento de un préstamo de la FHA, el pago mensual del seguro hipotecario es similar a un matrimonio: estás atascado hasta que te divorcies ", explica Holden Lewis, experto en vivienda e hipotecas de
NerdWallet. "En este caso, divorciarse de su préstamo de la FHA significa refinanciar en un préstamo convencional".Si estás en el mercado por un hipoteca, conocer los términos del seguro hipotecario y la diferencia entre los préstamos de la FHA y los préstamos convencionales lo ayudará a comparar los productos de préstamo y determinar qué es lo mejor para usted. Dependiendo de los términos de su préstamo, anual Primas de seguro hipotecario en préstamos FHA puede variar de 0,45 por ciento a 1,05 por ciento. La mayoría de los prestatarios que usan el programa de préstamos de la FHA eligen el plazo de reembolso de 30 años y pagan un 3,5 por ciento, lo que significa que la mayoría paga una prima anual del 0,85 por ciento. Como ejemplo, en un préstamo de $ 250,000, el costo mensual del seguro hipotecario costaría casi $ 100 por mes.
Si ya tiene un préstamo de la FHA, y tiene al menos un 20 por ciento de capital en su hogar, es posible que desee considerar la refinanciación, ya que podría reducir sus pagos mensuales de la hipoteca al no pagar más el seguro hipotecario. Si está buscando dejar caer sus primas de seguro hipotecario en un préstamo de la FHA, debe refinanciar a un préstamo que no pertenece a la FHA, explica Phil Georgiades, agente inmobiliario jefe de Centros de préstamos de FedHome.
Sin embargo, hay una excepción cuando se trata de cancelar el seguro hipotecario. Para préstamos de la FHA que se cerraron después de diciembre. 31 de 2000, o que se solicitaron antes del 3 de junio de 2013, las primas del seguro hipotecario pueden cancelarse una vez que el prestatario alcanza una relación préstamo-valor del 78 por ciento, explica Georgiades. Son los préstamos de la FHA solicitados después de junio de 2013 los que requieren que aquellos con un pago inicial de menos del 10 por ciento refinancian más adelante si querían cancelar el seguro hipotecario.
Para aquellos que hicieron un pago inicial de más del 10 por ciento, solo deben tener un seguro hipotecario durante los primeros 11 años del préstamo, dice Georgiades.
Por supuesto, la opción de pago inicial bajo de los préstamos de la FHA es un atractivo para muchos compradores de vivienda, especialmente aquellos que están ingresar al mercado de la vivienda por primera vez y no tener capital de una venta de casa anterior para poner en una baja pago. Con los préstamos de la FHA, su pago inicial puede ser tan bajo como 3.5 por ciento si su puntaje de crédito es al menos 580.
De acuerdo a un reporte de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, el pago inicial promedio de viviendas en 2019 para todos los compradores fue del 12 por ciento. Para los compradores por primera vez, fue del 6 por ciento. Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, una cuarta parte de los compradores de vivienda por primera vez utilizaron un préstamo de la FHA para comprar sus casas, probablemente aprovechando los programas de pago inicial bajo.
