Si ya ha tenido suficiente de su compañero de cuarto comiendo su comida para llevar, su arrendador ausente subiendo la renta año tras año a pesar de que el calor apenas funciona, o su madre preguntándole a qué hora usted, un adulto adulto la última vez que lo visitó, estará en casa, podría estar soñando con comprar su propio lugar y hacerlo más pronto en lugar de luego.
Pero, ¿cómo saber si está listo para comprar una casa y si es una buena idea? Hay varios alquileres vs. comprar calculadoras por ahí (este, del New York Times, es probablemente el mejor) que puede decirle si, en general, comprar una casa tiene más sentido financiero que alquilar en su área. Pero ninguno de ellos puede realmente tomar esta gran decisión por ti.
Y es una decisión que cambia la vida. Ser propietario de una casa ha ayudado históricamente a las familias de clase media a construir riqueza a largo plazo: el patrimonio neto del propietario promedio es asombroso 90 veces la del inquilino mediano. Entonces, ¿por qué no querrías subirte a ese tren lo antes posible?
Espera, tigre. Comprar una casa puede causar estragos financieros en su vida con la misma facilidad. Millones de familias perdieron sus hogares debido a la ejecución hipotecaria durante la Gran Recesión. Cinco millones Los propietarios de viviendas en los Estados Unidos todavía están bajo el agua en sus hipotecas, lo que significa que le deben más al banco de lo que vale su casa, incluso después de un aumento de cinco años en los precios de la vivienda.
El hecho es que la propiedad de vivienda no es tanto una inversión como un vehículo de ahorro forzoso. Y a pesar de los shows de HGTV en la casa, ciertamente no es un esquema para hacerse rico rápidamente. Aquí hay algunas formas de evaluar si realmente está listo para comprar y conservar una casa.
Hay una razón por la que comprar una casa a menudo se asocia con "establecerse". No necesita estar casado o incluso en una relación para comprar una casa, pero ayuda si ha alcanzado una meseta de estabilidad en su vida. Si está planeando comprar una casa con un socio, asegúrese de que su relación sea sólida. Si todavía tiene ganas de pasar un año viviendo en el extranjero, tal vez primero quítelo del camino. Y si usted (como la mayoría de nosotros) no podría pagar una hipoteca sin su cheque de pago actual, evalúe de manera justa su probabilidad de ser transferido o despedido, y si podría encontrar fácilmente otro trabajo en su área si fuera ocurrir.
"No quisiera que nadie piense que tienes que casarte antes de comprar una casa", dice Marie Presti, propietaria / corredora del Grupo Presti en Newton, Mass. "Si tiene una relación sólida, comprar una propiedad puede ser excelente porque aprenderá a trabajar junto con sus finanzas y a tomar decisiones en equipo. Pero realmente no desea comprar una propiedad con otra persona si su relación no es lo suficientemente estable, porque es un proceso estresante ".
Debe estar preparado para permanecer en el hogar durante cinco o siete años o más. Vender una casa es muy caro: las comisiones de los agentes inmobiliarios solo consumen alrededor del 5% del precio de venta. Y si los tanques del mercado de la vivienda, como suele suceder de vez en cuando, no quiere verse obligado a vender en una crisis, desea poder soportarlo hasta que los precios se recuperen.
Entonces, si desea retirarse con dinero después de una venta, debe planear quedarse un tiempo, o al menos ser seguro de que podría cubrir la mayoría o la totalidad de la hipoteca alquilando la propiedad si se ve obligado a mudarse antes luego. "No desea comprar una propiedad si no planea estar allí durante cinco o siete años", dice Presti.
Ser propietario de una casa también puede tener algunos cambios en el estilo de vida, especialmente si las casas que puede pagar requerirán algo de trabajo. “A algunos compradores que conozco les encanta tomar dos o tres vacaciones al año o irse todos los fines de semana. verano, y todavía no están listos para pasar mucho de su tiempo libre trabajando en su primaria residencia. Y si ese es el caso, tal vez no estén listos para un reparador superior ", dice Presti. “Conozco a muchos propietarios nuevos que se toman el tiempo y el dinero que habrían gastado en vacaciones y lo colocan en la nueva casa, y esa es una decisión financiera inteligente a largo plazo. ¿Pero estás listo para renunciar a un año o dos de vacaciones?
Recuerda que la inercia es una fuerza poderosa y, a medida que echas raíces, haces amigos del vecindario y envías niños a las escuelas locales, participando en la comunidad: puede ser más difícil recogerlo e irse más tarde en. Si no puede verse viviendo en un lugar dentro de cinco años, piense detenidamente si comprar es el movimiento correcto.
Igual de importante, pero quizás más fácil de medir, es su disponibilidad financiera. Si apenas está pasando como está, una hipoteca no ayudará a su situación.
Necesita efectivo y crédito: comprar una casa es costoso y, por lo general, está reservado para quienes tienen un crédito mejor que el promedio. Si bien puede calificar para una hipoteca con un puntaje de crédito tan bajo como 620, o incluso en los 500 con un Préstamo de la FHA - Las tasas de interés más bajas van para aquellos con excelente crédito. Y una tasa de interés más baja significa un pago mensual más bajo, lo que significa más dinero destinado a su hogar y menos a su prestamista.
"Los corredores y prestamistas extraerán sus tres informes de crédito y tres de sus puntajes, y usarán el puntaje numérico medio", dice el experto en crédito. John Ulzheimer. "Las mejores tasas de interés publicadas sobre préstamos hipotecarios son para personas con puntajes de crédito superiores a 760".
Nick Beser, director de vivienda y desarrollo comunitario de Guidewell Financial Solutions, una organización sin fines de lucro, recomienda Solicitar y revisar sus informes de crédito Equifax, Experian y TransUnion mucho antes de comenzar caza. "Esta es la información en la que se basa su puntaje de crédito, por lo que es posible que necesite tiempo para disputar posibles inexactitudes", dice.
Ulzheimer dice que una forma más económica de lograr lo mismo es precalificarse por un prestamista. "Ellos extraerán los tres informes y puntajes y le informarán de inmediato si calificaría y a qué tasas", dice. Su cita estará condicionada a una suscripción completa, dice, no es lo mismo que obtener una aprobación previa, pero lo hará. darle una comprensión exacta de la calidad de su crédito, incluso más refinada que comprar o acceder a sus informes y puntajes en línea.
Mientras tanto, también deberá ahorrar una cantidad considerable de dinero en efectivo, suficiente para cubrir el pago inicial y los costos de cierre. Si bien los compradores por primera vez generalmente pueden encontrar opciones de hipotecas de pago inicial bajo, incluso el 3.5% de una casa de $ 300,000 es de $ 10,500, no exactamente un cambio exagerado. Costos de cierre: las diversas tarifas bancarias y otros cargos adeudados cuando firma en la línea punteada, como el seguro de título y las tarifas de tasación, promedió más de $ 2,000 en 2016
UN Mejora de 100 puntos en su puntaje de crédito puede ahorrarle $ 150 al mes en una hipoteca de $ 200,000 y casi $ 60,000 en pagos de intereses de por vida. Si puede pagar una deuda revolvente (saldos de tarjetas de crédito) y hacer pagos a tiempo constantes por otro año, tiene una buena oportunidad de mejorar su puntaje de crédito de manera espectacular.
Mientras tanto, ahorrar más dinero para el pago inicial puede ayudarlo a calificar para una mejor tarifa y evitar pagar caro seguro hipotecario privado (PMI), que los prestamistas generalmente requieren en una hipoteca con menos del 20% de anticipo. Y dado que tendrá que financiar menos del precio total de compra, el pago de su hipoteca será más manejable y perderá menos intereses durante la vigencia del préstamo.
Todavía necesitas dinero sobrante. Comprar una casa es caro, pero entonces es dueño de uno, Año tras año tras año. Los calentadores de agua se caen, las entradas necesitan repavimentarse, las paredes necesitan nuevas capas de pintura. En algún momento, con poca advertencia, es posible que deba reemplazar el techo por una suma de $ 10,000 o más. Necesitas un colchón de efectivo para cubrir estas cosas.
Si su pago inicial es en realidad su fondo de emergencia, o está sacando la hipoteca más grande para la que puede calificar, corre el riesgo de estirarse demasiado. "Asegúrese de tener los medios financieros no solo para comprar su casa, sino también para quedarse en ella", dijo Jorge Colón, gerente de programa de Los mentores de compra de vivienda, un programa de la organización sin fines de lucro Allston-Brighton Community Development Corp. en Boston.
Sarah Korval, quien con su esposo Scott Wisnaskas compró una casa en Boston el año pasado, citó la fatiga de los inquilinos como una de las razones por las que decidieron comprar. "Tuvimos algunos de los desafíos que espera encontrar al alquilar: apartamentos pequeños, cuartos cercanos con vecinos y lugares agotados debajo de nosotros", dice ella. Además de eso, su familia peluda, dos perros y dos gatos, limitaban sus opciones de alquiler cada vez que era hora de mudarse.
Pero pasaron algunos años antes de que estuvieran realmente listos para comprar. "Habíamos hablado de comprar durante algún tiempo, pero sabíamos que queríamos quedarnos en el área de Boston. que ramificarse a los suburbios, y eso requería ahorrar mucho más dinero para el enganche " dice.
Korval dice que comenzaron a ahorrar en 2010 en anticipación de "un día" comprar una casa, y luego comenzaron a visitar casas abiertas a principios de 2015. "Al principio era algo diferente que hacer los domingos, y no había ninguna presión para encontrar un lugar porque no podíamos hacer una oferta de todos modos", dijo.
En el camino, especialmente cuando los precios de las viviendas en Boston alcanzaron nuevas alturas, tenían dudas. "A lo largo de los años, lo reconsideramos un par de veces, preguntándonos si valía la pena comprar", dijo. “[Pero] a principios de 2016, estábamos hartos de nuestra situación de vida actual y parecía el momento adecuado para tomarnos en serio la compra. Aceché a Zillow y Trulia como si fuera mi trabajo diario.
Si está cansado de manera similar pero se siente un poco desprevenido, una forma de prepararse es tomar un curso para compradores de vivienda por primera vez. Típicamente ofrecido por organizaciones de vivienda asequible o grupos sin fines de lucro, una buena clase de compra de vivienda lo guiará a través de los diversos pasos del proceso de compra de vivienda en declarar y presentarle la persona dramática con la que trabajará (incluido un agente de bienes raíces, un inspector de viviendas, un prestamista hipotecario, un agente de seguros y bienes raíces abogado).
A cambio de unos cien dólares y cuatro noches de nuestra vida, mi esposa y yo aprendimos casi todo lo que pudimos Alguna vez ha querido saber sobre la propiedad de la vivienda en una clase de este tipo, incluido el hecho de que NO HEMOS COMERCIO comprar una casa en el hora. (Cuando tiene que esperar hasta que se despeje su cheque de pago antes de poder hacer una oferta en una casa, porque apenas puede cubrir el depósito de buena fe, sin mencionar el pago inicial o los costos de cierre: no está listo para comprar una casa). Así que nos agachamos por otro año y aumentamos nuestro ahorros.
Eso significa reunir recibos de pago recientes, declaraciones de impuestos, declaraciones de préstamos para automóviles y estudiantes, facturas de tarjetas de crédito e información bancaria y obtener la aprobación previa de un prestamista. Un oficial de préstamos no puede decirle si está emocionalmente preparado para comprar una casa, pero no tendrá problemas para decirle si no está financieramente listo.
“Una de las cosas que le decimos a las personas es que deberían tener una aprobación previa a mano. Esa es una de las cosas más importantes cuando buscan propiedades ", dijo Colón. "Eso le muestra al vendedor que se toma en serio la compra y que tiene los medios para hacerlo".
Porque si bien es posible que finalmente se sienta listo para comprar una casa, un vendedor no solo va a tomar su palabra.