Cuando mi novio y yo, ambos veteranos de la Marina, decidimos comprar una casa, pudimos hacerlo sin pago inicial y con un riesgo mínimo. Aunque esto puede parecer un milenario sueño en el mercado inmobiliario de hoy, en realidad fue un beneficio ganado con esfuerzo para nuestro servicio. Nuestra historia no es infrecuente: desde 1944, más de 22 millones de miembros del servicio y veteranos han comprado casas con lo que ahora se conocen como Préstamos VA. Para aquellos que no saben mucho acerca de los préstamos VA, se sorprenderán de la forma en que ha afectado la cantidad de estadounidenses que viven, incluso hoy.
Nuestra historia comienza el 22 de junio de 1944, solo unos días después del Día D, cuando, después de acalorado debate, Presidente Franklin D. Roosevelt firmó la Ley de reajuste de militares. Como tantos estadounidenses luchaban en la Segunda Guerra Mundial, el gobierno sabía que podría haber un aumento del desempleo cuando los 15 millones de miembros del servicio regresaran a sus hogares. Para ayudar a mitigar los efectos en la economía y dar a los veteranos la oportunidad de ponerse al día financieramente con los que están en casa, la ley, también conocida como El Proyecto de Ley GI, permitió que el Departamento de Asuntos de Veteranos ("VA") ofreciera fondos de matrícula y desempleo a aquellos que habían luchado en el guerra.
El proyecto de ley también introdujo lo que se conoció como el préstamo VA: para ayudar a los miembros del servicio a obtener vivienda, se decidió que el gobierno garantizaría una parte de los intereses bajos sin pago inicial hipotecas
En aquel entonces, y aún hoy, el VA no emite los préstamos, sino que los asegura, emitiendo una "garantía", o una promesa al banco de que pagará una parte del préstamo si entra en incumplimiento. En 1944, la garantía se limitaba al 50 por ciento del préstamo, y no podía exceder los $ 2,000 (el costo promedio de la vivienda era inferior a $ 9,000). Solo los veteranos de la Segunda Guerra Mundial calificaron, y los posibles compradores deben haber cumplido 90 días en la guerra. Los veteranos también tuvieron que presentar una solicitud dentro de los dos años posteriores a la separación del ejército.
Para muchos, la primera ronda fue un éxito: 2.2 millones de préstamos VA fueron repartido Entre 1944 y 1952. Sin embargo, había dolores de crecimiento que debían abordarse. Hubo un aumento en los precios de la vivienda, por lo que la garantía se aumentó al 60 por ciento del préstamo, pero no pudo superar los $ 7,500 en la década de 1950. El plazo original del préstamo de 20 años hizo que los precios de la vivienda fueran inasequibles, por lo que se extendió a 30 años. Los cónyuges de veteranos que habían muerto en el servicio quedaron excluidos de los beneficios, por lo que finalmente también se les extendió a ellos. Además, la industria hipotecaria pasaba las tarifas y los costos al comprador de la vivienda, elevando los precios, por lo que el VA recibió la autorización para regular quién podía pagar qué.
Debido a que el gobierno federal no emitió los préstamos, esto generó algunos problemas enormes y duraderos. Esto significaba que los veteranos negros aún tenían que ser aprobados para el préstamo a través de sus bancos locales. Estas solicitudes fueron denegadas constantemente debido a discriminación línea roja, o la política federal histórica de codificar vecindarios minoritarios como demasiado "inseguros" para asegurar hipotecas, así como las leyes de la era de Jim Crow que mantenían a las familias afroamericanas fuera de viviendas asequibles en el afueras. Según un artículo de 2006 de Edward Humes en El diario de los negros en la educación superior, en 1947 Mississippi, solo dos de los 3.000 préstamos VA fueron para veteranos negros. Estos problemas no se abordaron explícitamente hasta la Ley de Equidad de Vivienda de 1968, pero, aún hoy, tienen un Efecto duradero sobre la composición demográfica de quién vive dónde.
Con los años, a medida que la población de veteranos crecía con cada guerra, el Congreso hizo que más veteranos fueran elegibles para el programa. Además, el préstamo VA se ha adaptado para satisfacer mejor las necesidades cambiantes de los veteranos: la garantía se elevó a medida que aumentaron los precios de la vivienda, se eliminaron las fechas de vencimiento, los préstamos se convirtió en elegible para la refinanciación y el retiro de efectivo, la definición de viviendas elegibles se amplió para incluir condominios y casas móviles, y se realizaron mejoras ecológicas defendido Además, medidas como la "tarifa de financiación" (un pequeño porcentaje de la hipoteca en lugar de PMI que ayuda a cubrir las pérdidas en caso de una predeterminado) implementado en la década de 1960 y se han establecido exenciones de los secuestros presupuestarios para que el programa pueda beneficiar a los veteranos durante años venir.
Desde su inicio, el préstamo VA ha ayudado a muchos a lograr el "sueño americano" a cambio de su servicio. Debido a esto, ha creado un tremendo poder duradero. En 2016, un nuevo record se estableció con más de 700,000 garantías de préstamos hipotecarios. La razón por la que sigue siendo un elemento tan importante y popular para la comunidad militar es porque puede ser difícil para los militares obtener financiación convencional para una casa, por muchas de las mismas razones por las que fue difícil en el pasado. De hecho, un nuevo estudio de Lista de apartamentos descubrieron que los veteranos tienen tasas de propiedad de vivienda más altas que los no veteranos (76 por ciento frente a 62 por ciento).
Sin embargo, no es tan fácil para los veteranos obtener la vivienda como lo era antes. El estudio de la Lista de Apartamentos encontró que los veteranos más recientes (aquellos que sirvieron en la era Post-9/11) son 35 por ciento más de los costos en términos de su vivienda que sus predecesores e incluso sus no veteranos compañeros. Esto es cierto incluso cuando ganan más, en promedio, que los no veteranos. Estos jóvenes veterinarios solo tienen una tasa de propiedad de vivienda de alrededor del 40 por ciento, que aún es más alta que la tasa general del milenio del 32.2 por ciento, según datos de Instituto urbano. Todo esto indica que podría ser hora de que el Congreso actualice nuevamente el proyecto de ley.
Aunque su poder puede haberse debilitado en los últimos años, los préstamos de VA han hecho, y continúan haciendo posible, la propiedad de vivienda para miles de veteranos. Para muchos miembros del servicio y veteranos, es el único tipo de préstamo para el que podrían calificar.
Y dado que los miembros del servicio se mudan con tanta frecuencia, los costos de mudanza se suman rápidamente más allá de lo que se les otorga. El préstamo VA puede ayudar a minimizar los gastos de mudanza de su bolsillo, como depósitos de seguridad y pagos iniciales.
Hoy, para calificar para un préstamo VA, los veteranos deben tener al menos 90 días consecutivos de servicio activo durante el tiempo de guerra, 181 días de servicio activo durante el tiempo de paz, seis años en las Reservas o la Guardia Nacional, o ser el cónyuge sobreviviente de un veterano o miembro del servicio que pasó en el cumplimiento del deber o debido a una discapacidad relacionada con el servicio. Una vez que un veterano gana la elegibilidad, la tiene de por vida y puede solicitar tantos préstamos VA como desee. Sin embargo, solo pueden tener una hipoteca activa a la vez y deben mudarse a su casa dentro de los 60 días de la compra.
El VA garantiza una cuarta parte del límite de préstamo conforme para préstamos superiores a $ 144,000 (este número puede cambiar anualmente). Tasas de financiación varían según el precio de la casa, el pago inicial y el estado del comprador. El puntaje de crédito promedio requerido para la mayoría de los prestamistas sigue siendo tan bajo como 620, y los veteranos pueden calificar incluso con una alta relación deuda-ingreso. Ambos requisitos son menos estrictos de lo que se requiere para los compradores militares que buscan préstamos FHA y convencionales. Sin embargo, los requisitos de inspección y tasación de viviendas son más estrictos que con una hipoteca convencional.
"Me sorprendió lo simple que fue comprar nuestra casa", dice Justin B., un miembro del servicio que actualmente vive en Jacksonville, Florida. Acaba de cerrar su casa que compró con un préstamo VA después de mudarse a su nuevo lugar de destino. “Mi agente de bienes raíces y el prestamista trabajaron juntos tan bien que todo lo que tuve que hacer fue probar mi elegibilidad y firmar documentos. No tenía un pago inicial y, al cierre, incluso recibí un cheque por mis costos de cierre ".
Al igual que muchos de los veteranos que han utilizado el programa antes que nosotros, mi novio y yo tuvimos una gran experiencia y pudimos comprar una casa cuando de otra manera no hubiéramos podido hacerlo. Debido al aumento vertiginoso de los precios de alquiler alrededor de las instalaciones militares, ¡incluso estamos ahorrando dinero cada mes al poseer una casa! Con muchas familias que enfrentan incertidumbres financieras, el programa de préstamos VA se ha convertido en un beneficio esencial para los veteranos. Nuestros veteranos trabajan duro para garantizar que las libertades que disfrutamos todos los días continúen existiendo, y estoy agradecido de que haya un programa para ayudar a los veteranos y sus familias a llegar a fin de mes más fácil.
Antes de empacar sus accesorios de latón, acentos de terrazo y macramé, tómese un tiempo para escabullirse vista previa de lo que los expertos en bienes raíces dicen que son las principales tendencias de casas que revisaremos en nuestras listas en 2020.
Sarah Magnuson
18 dic 2019