Cuando mi esposo y yo decidimos mudarnos de Denver a Indianápolis para comprar una casa, supimos que el proceso sería humillante. Lo único que sabíamos sobre el proceso de compra de una casa era ver HGTV o hablar con amigos y familiares que lo habían hecho antes. Decidimos lanzarnos con una mente abierta y un enfoque cauteloso.
La primera decisión importante que enfrentamos fue decidir qué tipo de hipoteca era la mejor para nosotros: la Administración Federal de Vivienda (FHA) o la convencional. Teníamos una idea general de lo que hacía que estos préstamos fueran diferentes, pero fue necesario investigar a fondo qué opción se adapta mejor a nuestras necesidades en este momento y durante el plazo de nuestro préstamo. Así es como tomamos nuestra decisión:
Primero, expongamos la diferencia entre los dos tipos de préstamos: un préstamo de la FHA es una hipoteca respaldada por el gobierno federal y administrada por un prestamista externo. Básicamente, esto significa que el gobierno pagará al prestamista si usted no puede pagar, pero aún enfrentará una ejecución hipotecaria si no cumple con su préstamo. Debido a este respaldo, los prestamistas son un poco más indulgentes con respecto a la concesión de préstamos, lo que significa que aceptarán puntajes de crédito más bajos (préstamos FHA tienen un puntaje de crédito mínimo de 500, mientras que los préstamos convencionales generalmente requieren puntajes en los 600) y pagos iniciales (el estándar es 3.5 por ciento).
Los préstamos de la FHA también siempre requieren una prima de seguro hipotecario (MIP), que es una tarifa añadida a su hipoteca que usted paga por toda la duración del préstamo. Su MIP varía entre el 0,45 y el 1,05 por ciento del valor de su hipoteca, dependiendo de cuánto pidió prestado, su relación préstamo-valor y el plazo de su préstamo. Solo hay dos maneras de deshacerse de MIP: la primera es eventualmente refinanciar el préstamo a un préstamo convencional. El segundo es pagar un 10 por ciento al inicio, lo que le permite deshacerse de MIP después de 11 años de pagos. También pagará un seguro único del 1.75 por ciento del préstamo al cierre. Debido a todas estas tarifas adicionales sobre el valor del préstamo, los préstamos de la FHA pueden terminar siendo más caros que los préstamos convencionales, aunque en algunos escenarios, los préstamos de la FHA tienen tasas más bajas que las convencionales préstamos En general, los préstamos de la FHA tienden a tener más equipaje adjunto, a pesar de que son más fáciles de conseguir desde el principio.
Pero, de todos modos, ¿qué son los préstamos convencionales? También conocidos como préstamos conformes, son hipotecas que no están respaldadas por el gobierno. Debido a esto, los prestamistas intentan reducir el riesgo de incumplimiento del prestatario tanto como sea posible, algo por lo que pagará. Eso significa que los préstamos convencionales generalmente tienen tasas de interés ligeramente más altas y requisitos de aprobación más rígidos que los préstamos de la FHA. Aunque algunos prestamistas aceptarán tan solo un 3 por ciento de pago inicial, cualquier monto inferior al 20 por ciento requerirá que pague seguro hipotecario privado (PMI). Esta tarifa mensual se requiere hasta que alcance el 78 por ciento del capital en su hogar, pero generalmente no se cae de su pago mensual hasta que alcanza el 80 por ciento.
Nuestra principal preocupación al elegir entre las hipotecas era que no queríamos gastar más dinero del que teníamos por mes, incluso si la diferencia era pequeña. Las pequeñas tarifas y gastos se suman con el tiempo, y con todos los nuevos gastos que enfrentamos (reparaciones, muebles, pintura, etc.) necesitábamos mantener nuestro presupuesto lo más ajustado posible.
Según nuestro agente hipotecario, terminaríamos pagando $ 30 al mes más con un préstamo de la FHA en comparación con un préstamo convencional. Nuestro corredor estimó que también pagaríamos $ 10,000 en pequeñas tarifas y gastos durante la duración del préstamo.
Si optamos por un préstamo de la FHA, también tendríamos que refinanciar eventualmente solo para cancelar el MIP. En este momento, las tasas son bajas y solo están aumentando, por lo que parece que si refinanciamos es posible que no podamos obtener las tasas bajas que tenemos ahora.
Todos los expertos en hipotecas con los que hablé dijeron que deberíamos optar por los convencionales si pudiéramos obtener la aprobación y pagarlo, y podríamos, y así lo hicimos.
Sin embargo, para los propietarios que no tienen el dinero por adelantado o puntajes crediticios excelentes, los préstamos de la FHA son una buena opción porque aceptan el pago inicial más pequeño posible. En una casa de $ 200,000, el pago inicial mínimo del préstamo de la FHA del 3.5 por ciento sería de $ 7,000. Para un préstamo convencional con un 5% de anticipo, eso sería $ 10,000. Esa diferencia de $ 3,000 en efectivo por adelantado puede ser un factor decisivo si se muda fuera del estado, compra muebles nuevos o planea renovar su hogar.
Y si vives en una ciudad con un alto costo de vida donde los bienes raíces se agotan rápidamente, puedes decidir que es es mejor comprar ahora con un préstamo de la FHA en lugar de esperar hasta que haya ahorrado lo suficiente para un préstamo convencional préstamo.
Pero esta decisión no debería ser solo tuya: debes consultar con un experto en hipotecas (como un préstamo oficial o corredor de hipotecas) para asegurarse de que la hipoteca que realice se ajuste tanto a su corto como a largo plazo metas.
Antes de empacar sus accesorios de latón, acentos de terrazo y macramé, tómese un tiempo para escabullirse vista previa de lo que los expertos en bienes raíces dicen que son las principales tendencias de casas que revisaremos en nuestras listas en 2020.
Sarah Magnuson
18 dic 2019
