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Como agente de bienes raíces, mi trabajo es guiar a los compradores y vendedores de viviendas a través del proceso de una transacción de bienes raíces. Aunque soy yo con la experiencia, insto a mis clientes a que se familiaricen con los entresijos de la compra de una vivienda, y me propongo enseñarles los nuevos términos con los que se encontrarán.
Con eso en mente, creé un cuestionario sobre los conceptos básicos de bienes raíces que quiero que todos mis clientes superen. Antes de poner su propiedad en el mercado, compruebe si es un comprador o vendedor inteligente con este cuestionario.
Respuesta: La respuesta es tanto B como C. El agente que representa al vendedor de la vivienda establece el monto de comisión deseado que se pagará a ambos agentes (y a sus corretajes) al finalizar la venta de la propiedad. Pero los propietarios ciertamente tienen derecho a negociar la remuneración antes de aceptar la representación.
Además, la correduría del agente suele tener un porcentaje mínimo que aceptará. Un propietario de vivienda podría convencer a su agente (quizás un amigo) para que lo represente por, digamos, sólo $500. Si el agente también tiene su propia agencia de corretaje, eso estaría permitido. Mi primera correduría, por ejemplo, no permitía comisiones inferiores al 4,5 por ciento total, frente al 5 o 6 por ciento estándar. Cuando todas las partes acuerdan la tasa de comisión, ese monto se estipula tanto en el acuerdo de cotización como en el acuerdo de venta.
Respuesta: ¡Todo lo anterior! La palabra depósito en garantía puede denotar varios asuntos financieros, pero en una transacción de bienes raíces comúnmente define al tercero neutral que retiene los fondos y documentos hasta que se cumplan todas las condiciones escritas. Las compañías de depósito en garantía cobran un pequeño porcentaje del precio de la propiedad para gestionar el depósito del comprador y el abundante papeleo. (En California, son $2 por cada $1,000 del precio de la propiedad más $250; el costo se divide equitativamente entre ambas partes). Ellos también supervisan los esfuerzos de la compañía de títulos. Según la respuesta A, el comprador puede utilizar una cuenta de depósito en garantía después de la venta para permitir a su prestamista pagar los impuestos y seguros continuos.
Respuesta: La respuesta es C. Si un agente de cotización trae a un comprador a la mesa, se le permite representar a ambas partes en la transacción. Esta posibilidad debe discutirse durante las negociaciones de cotización, para que el vendedor comprenda las posibles ramificaciones. Una vez cortésmente reduje mi comisión cuando terminé representando a ambas partes a pesar de que no estaba indicado en el acuerdo de cotización. Mi sacrificio financiero resultó en otra venta con el propietario.
Respuesta: Todo lo anterior. Hay muchos "Depende de”artículos de línea en un acuerdo de compra residencial. Los más comunes son tasación, préstamo, inspecciones y venta de vivienda. Los compradores tienen una cierta cantidad de tiempo durante el período de depósito en garantía (comúnmente 30 días) para eliminar cada contingencia a medida que se logran (por ejemplo, 17 días) para garantizar que la transacción esté en camino de completarse. Los vendedores tienen derecho a cancelar una venta si alguna de estas acciones urgentes falla y pueden exigir la retención del dinero de garantía. Una vez representé a un cliente que compraba un condominio en Palm Springs para su hermano, que murió un día antes de que se cerrara el depósito en garantía. El vendedor quería quedarse con el depósito, ya que se habían eliminado todas las contingencias. Afortunadamente, prevalecieron las cabezas más frías y el vendedor descontento se opuso a recurrir al arbitraje.
Respuesta: La respuesta es D. También denominado depósito de buena fe, un depósito de garantía (EMD) del 1 al 3 por ciento del precio de venta se transfiere al depósito en garantía a los pocos días de aceptarse la oferta. Demuestra el compromiso del comprador al poner "la piel en el juego". El depósito en garantía retiene los fondos en una cuenta que no genera intereses. Al cierre del depósito en garantía, los fondos se aplican al pago inicial o a los costos de cierre.
El EMD generalmente se reembolsa si el comprador se retira de la venta por razones legítimas (por ejemplo, la casa no se tasa por el precio acordado o se encuentran defectos importantes durante la inspección, o el comprador muere el día antes de su ¡finalizado!).
Respuesta: Tanto B como D. Si una oferta cumple con los requisitos de cotización (es decir, precio total con aprobación previa del prestamista), el comprador generalmente aceptará felizmente la oferta. Sin embargo, en un mercado de vendedores calientes, el propietario puede esperar hasta recibir una oferta mejor (por ejemplo, un precio más alto o renunciar a contingencias).
Debido a que cada oferta es la suma de sus partes, un buen agente inmobiliario asesorará a sus clientes sobre los pros y los contras de una oferta. Por ejemplo, si se recibe una oferta en efectivo más baja junto con otra de precio completo, el vendedor podría optar por aceptar la oferta. primero, ya que no conlleva ninguna contingencia de préstamo o tasación, dos elementos considerables del lado del prestamista que pueden descarrilar una depósito.
¿El motivo de la respuesta D? Un vendedor y un agente inmobiliario firman un acuerdo de agente que establece los deberes del agente inmobiliario, cuyo componente principal es atraer a un comprador calificado a la mesa. Si el agente lo hace pero el propietario decide retirar la propiedad del mercado, no ha cumplido su parte del trato y esencialmente se ha incumplido el contrato. La agente inmobiliaria estaría en su derecho de exigir la comisión prometida, ya que ha cumplido su parte del acuerdo. Nunca he sido testigo de esto, pero sigue siendo legalmente posible.
Respuesta: La mejor respuesta es C. La venta de una propiedad es una transacción financiera enorme que involucra a muchas partes y actores: agentes, corretajes, agencias de títulos y depósitos en garantía, inspectores, tasadores y vendedores. Las implicaciones para cada participante son importantes y pueden resultar estresantes cuando los compradores o vendedores no son complacientes, las inspecciones revelan termitas y fugas de agua, los electrodomésticos necesitan reparación o reemplazo, Rompe Ralph los reparadores empeoran las cosas o se retrasan los plazos.
¿Mi sabio consejo? Asegure la representación de un agente inmobiliario experimentado para guiarlo a través del proceso y garantizar una proceso tranquilo y (relativamente) libre de estrés desde MLS hasta la entrega de llaves... con un comprador y vendedor satisfechos, para bota. Prometo que es factible. Entonces, no palidecerá ante la próxima perspectiva de comprar o vender una propiedad.