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Las unidades de vivienda accesorias, o ADU, son estructuras de vivienda independientes que existen por separado, pero en la misma propiedad que la residencia principal. Si bien han existido durante siglos bajo una variedad de nombres: la unidad de los suegros, el piso de la abuela o la casa de carruajes, por ejemplo, la legislación estatal reciente en todo el país se ha fusionado para hacer que sea mucho más fácil construir uno. Los mercados florecientes con una gran escasez de viviendas han liderado el camino (en 2021, California suavizó las regulaciones de construcción de ADU para agregar más alquileres al mercado). Pero ya sea que esté buscando convertirse en propietario o no, las nuevas leyes ofrecen una gran cantidad de oportunidades para los propietarios que buscan mejorar sus patios traseros.
Incluso si simplemente está buscando espacio adicional, hacer que su estructura cumpla con ADU puede ayudarlo a evitar las limitaciones de pies cuadrados para su vivienda principal. Aquí está todo lo que necesita saber para crear el suyo propio.
El primer paso debe ser verificar las leyes de zonificación de su estado y ciudad, y si vive en una comunidad gobernada por una HOA, verifique también esas regulaciones. En algunos casos, es posible que no tenga suerte. En otros, las ordenanzas lo ayudarán a comprender lo que es posible en su lote. Algunas localidades, por ejemplo, solo permiten la construcción de un apartamento adicional; otros lo limitan a una estructura adicional, pero puede incluir dos unidades, lo que podría duplicar su ROI si está construyendo unidades de alquiler. Si está contratando a un profesional, estas primeras etapas de planificación son un buen momento para contratar a un arquitecto o diseñador. Estarán bien versados en estos códigos y pueden ayudarlo a descubrir cómo maximizar sus recursos.
Una cosa a tener en cuenta: las unidades de vivienda accesorias son, por definición, para vivienda. Entonces, incluso si planea usar el espacio como oficina o estudio de entrenamiento, todavía hay algunas características que necesita. debe incluir: calefacción, un dormitorio, un baño completo y una pequeña cocina con anafe y refrigerador. La estructura también debe tener su propia entrada independiente, ya sea que esté unida a su casa o no. “Muchos de mis clientes quieren una unidad separada para sus padres, pero creen que sus padres usarán la cocina de la casa principal”, dice Mary Maydan, directora de Maydan Architects en Palo Alto, California. "Todavía tienes que construir una pequeña cocina".
Las ADU tienen muchos beneficios, pero es importante identificar sus motivaciones principales antes de comenzar. Para algunos, es una gran manera de obtener ingresos adicionales alquilando la propiedad. Solo sepa que, en general, las leyes locales son mucho más receptivas a los alquileres a largo plazo; después de todo, el auge de las leyes permisivas de ADU es en parte una reacción a la escasez de viviendas en el país. (Si estás buscando entrar en el juego de Airbnb, investigue un poco primero para averiguar qué está permitido; algunas localidades imponen límites estrictos sobre cuántos días se puede usar una propiedad como alquiler a corto plazo, lo que limitará su capacidad para recuperar su inversión).
Para muchos, una ADU es una gran manera de crear una casa de invitados, ya sea que esté destinado a ser una residencia para padres ancianos o una plataforma de aterrizaje para visitar a los niños. Así es como Maydan construyó su primera ADU hace dos décadas: estaba en su propio patio trasero, como un lugar para que sus padres se quedaran por períodos prolongados.
Para otros, una ADU es una forma de eludir los límites locales en pies cuadrados para residencias principales. Al agregar una entrada separada, a veces puede ganar más de 1,000 pies cuadrados y, en muchos casos, también puede construir más cerca de la línea del lote de lo que se le permite para su vivienda principal. “En nuestra área, solo puedes construir en un pequeño porcentaje de tu lote, pero algunas personas realmente necesitan más espacio”, dice Maydan. “No necesitan la cocina adicional, a veces ni siquiera necesitan el baño adicional, pero es una forma inteligente de maximizar el espacio en el piso”.
Hay dos tipos principales de ADU: una vivienda en el patio trasero separada de la casa principal o una unidad adjunta que comparte una pared. (Por razones de código de incendios, las unidades técnicamente estarán separadas, pero puede tener una puerta que las conecte siempre que la ADU también tenga su propia entrada). Cada estilo tiene ventajas y contras, y, suponiendo que su propiedad pueda acomodar cualquiera de los dos tipos, querrá sopesar los posibles impactos en la privacidad, los espacios al aire libre, el estacionamiento o incluso sus vecinos.
“Si lo está haciendo como una futura fuente de ingresos, como una unidad de alquiler, es posible que no desee adjuntarlo porque desea su privacidad”, dice Maydan. “Si lo desea como espacio adicional para un gimnasio o con vista a la piscina, hemos construido casas [adosadas] con mucho vidrio; es como una extensión [de la residencia principal], y es muy agradable. Depende de cuáles sean las necesidades del cliente y cuáles serán sus necesidades futuras”. Otro factor a considerar: los servicios públicos. Si bien es más costoso separar los servicios públicos de la unidad de la casa principal durante la fase de construcción, es una decisión inteligente si alguna vez planea usar la unidad para alquilarla.
Su paisaje también puede determinar qué y dónde puede construir. “La excavación es bastante difícil de hacer si hay una casa en el camino, y tratar de llevar una máquina al patio trasero puede ser difícil”, dice Matt Hutchins, director de CAST Architecture, con sede en Seattle. “En términos de factibilidad, analizamos lo que permite el código de zonificación y los desafíos que planteará el sitio: topográficos, geológicos y desde una perspectiva arbórea. A veces tenemos que cavar en la ladera de una colina o trabajar alrededor de un árbol grande, pero preferimos hacer eso que talar el árbol, especialmente si es se convertirá en un punto focal desde el interior”. Otras trampas comunes que podrían afectar sus planes incluyen campos sépticos y servicios públicos existentes. líneas.
Incluso si el paisaje u otros obstáculos lo han encerrado, se sorprenderá de lo que un arquitecto puede soñar en un espacio reducido, y con Tendencias en casas pequeñas (y su propia categoría de búsqueda en Airbnb), la inversión aún puede valer la pena. “Algunas personas se comunicaron con nosotros para decirnos que, si vieran su jardín, dirían: 'No hay forma de que pueda poner una ADU en este lote'”, dice Malinowski. “Uno tenía 250 pies cuadrados y la ley estatal tenía un límite de altura de 14 pies, eso es todo lo que tenía para trabajar. Y, sin embargo, creamos una pequeña casa diminuta de dos pisos con una escalera y un altillo para dormir, y la gente va a mirar eso y va a decir, 'Oh, Dios mío, ese es el pequeño lugar más divino'.
Construir una ADU es una excelente manera de hacer crecer su huella, pero eso no significa necesariamente que deba moverse por las cercas solo porque puede. “No siempre es inteligente construir hasta la cantidad total [permitida]. Al final del día, también necesitas tener un bonito patio trasero, no estás construyendo una ciudad”. dice Maydan.
También puede ahorrar mucho en impuestos y tarifas al conocer los pies cuadrados. En California, por ejemplo, permitir que las tarifas asociadas con la construcción de una ADU aumenten en miles de dólares cuando se cruza el umbral de los 750 pies cuadrados. Para los propietarios cuyos planes rondan ese rango, Mike Malinowski, presidente de Applied Architecture, Inc. en Sacramento, California, ayuda a los clientes a personalizar su diseño para ahorrar en tarifas: “Si alguien viniera a nosotros queriendo hacer un ADU de 800 pies cuadrados, decimos: 'Podemos hacer eso, pero ¿sabe que puede ahorrarse $ 10,000 con 51 menos cuadrados? ¿pies?'" Debido a que las leyes varían según el estado y la ciudad, recurrir a un profesional del diseño para que lo ayude a sortear los trámites burocráticos puede ahorrarle tiempo, dolores de cabeza y dinero.
Al igual que cualquier otro proyecto de renovación o construcción, el impacto de la etiqueta ADU es real. Los costos de construcción no son lineales y algunos componentes tienen el mismo precio ya sea que su proyecto sea de 400 o 4000 pies cuadrados. Por ejemplo, hay costos de nivel de entrada asociados con tareas como la plomería de un baño o hacer que un enmarcador evalúe su propiedad. “No importa lo pequeño que sea, la cocina y el baño tienen ciertos requisitos de infraestructura, y esos no cambian [en precio]”, dice Malinowski. Y si bien puede ser tentador ahorrar dinero con una ADU preconstruida que instala en el sitio, Malinowski dice que el resultado final no siempre brinda los ahorros que espera. Si bien la etiqueta de precio puede parecer atractiva a primera vista, "aún debe hacer dibujos para mostrar dónde se encuentra, los contratiempos y cómo se conectarán los servicios públicos", dice.
Si tiene otro proyecto de construcción en proceso en su propiedad pero no está listo para comprometerse con un ADU ahora, Maydan dice que no es una mala idea sentar las bases mientras tienes a todos los comerciantes en el sitio. “Es como prepararse para una futura piscina”, dice: puede hacer funcionar la electricidad, la plomería y el gas líneas por adelantado para que haya menos excavación que hacer cuando esté listo para construir la ADU por el camino.
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Escritor colaborador
Kaitlin es la editora en jefe de Negocio de Hogar y el presentador del podcast Cuentos comerciales. Lleva más de una década escribiendo sobre estilo y diseño, y su trabajo ha aparecido en Elle Decoración, casa hermosa, Casa metropolitana y Veranda, así como chicago, Mensual de Texas, tiempo fuera nueva yorky las ediciones internacionales de Feria de la vanidad y Moda. En su tiempo libre, navega en kayak por el río Hudson, cultiva jardines en su terraza de Brooklyn y recorre Zillow en busca de granjas del siglo XIX para decorarlas en su cabeza.
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