La entrevista completa con Eric Goldman se presenta en la temporada 2, episodio 2 del podcast de la casa embrujada de House Beautiful, Casa oscura. Escucha el episodio aquí.
Si bien las leyes estatales de divulgación varían ampliamente de un estado a otro, hay ciertas cosas que la mayoría de las personas están de acuerdo en que deberían ser una práctica estándar cuando vender una casa: debe informar si hay pintura a base de plomo en cualquier propiedad construida antes de 1978, por ejemplo, y algún nivel de información sobre el historial de reparación es una divulgación común en todos los estados, al igual que el daño físico obvio que puede convertirse potencialmente peligroso. Pero, ¿qué pasa cuando sucede algo malo en una propiedad que no dejar un rastro físico?
En la terminología inmobiliaria, un propiedad estigmatizada se define como una propiedad cuyo carácter o condición ha sido alterada y por lo tanto corre el riesgo de ser rechazada por inquilinos y compradores que la consideren psicológica o emocionalmente defectuosa. Los eventos estigmatizantes más comunes son el asesinato, el crimen violento o la muerte. Entonces, ya sea que alguien
cree en fantasmas o energía atrapada en cualquier sentido literal, las malas vibraciones importan y una propiedad puede verse acosada por una mala reputación. Y tales propiedades pueden estar legalmente obligadas a revelar esa reputación, dependiendo de algunos factores.El hecho de que se hayan promulgado leyes para abordar el tema de las propiedades estigmatizadas y cómo deben manejarse sugiere que el público lo hace preocuparse por la reputación de una propiedad. Entonces, hablamos con el académico de derecho y profesor Eric Goldman de la Universidad de Santa Clara para profundizar un poco más en el concepto. Obtenga más información sobre el campo de las propiedades estigmatizadas, así como las leyes de divulgación a continuación.
431 Hillside Avenue en Westfield, Nueva Jersey, fue la mansión de 19 habitaciones de John List, quien fue acusado del asesinato en masa de toda su familia en 1971.
Las leyes de divulgación residencial son un área muy complicada de la ley, tal vez porque varían mucho de un estado a otro. En algunos estados, el vendedor está obligado a divulgar la información, independientemente de si el comprador alguna vez pregunta, e incluso si hubo una inspección de la propiedad. Por ejemplo, en Alaska, el agente de cotización "debe revelar cualquier asesinato o suicidio conocido en el último año. En caso de que el agente no esté al tanto, no es responsable". Mientras tanto, en Maine, "un agente necesitaría un permiso por escrito del vendedor para revelar el información a un comprador en caso de que pregunte", y en Montana, la ley estatal "prohíbe que un agente revele suicidios o delitos graves", según Descontaminación de Spaulding, un servicio de descontaminación que ofrece limpieza de la escena del crimen, acaparamiento y laboratorio de metanfetamina. De hecho, las leyes estatales de divulgación a menudo se contradicen entre sí.
"Creo que en realidad es un reflejo de la naturaleza torturada de las opiniones" que surgen en los casos de propiedad estigmatizada, reflexiona Goldman. "Los jueces no siempre están de acuerdo en lo que debe revelarse. Y las legislaturas estatales han aprobado leyes que dicen que hay momentos en los que debe divulgar, o hay momentos en los que no está obligado a divulgar, y esas leyes tampoco están armonizadas. Entonces, la realidad es que estas son preguntas simples, qué debe decir un vendedor y cuándo, y sin embargo, el las respuestas difieren enormemente entre jurisdicciones y entre el tipo particular de hecho que podría necesitar ser revelado".
Incluso en el estado con la ley de divulgación más estricta, California, existen parámetros. Después de tres años, la muerte no necesita ser revelada. "Tiene que haber algún corte en alguna parte, ¿verdad? Tiene que haber una base para decir, ya sabes, [como vendedor] no soy responsable por el hecho de que las casas han existido durante 150 años y la gente seguramente ha muerto allí", dice Goldman.
Es importante entender la diferencia entre defectos patentes y latentes al analizar las leyes de divulgación. "Los defectos patentes son las cosas [físicas] que deberían aparecer en una inspección de propiedad estándar", explica Goldman. Un inspector de propiedades visita la casa y redacta un informe que menciona cualquier problema potencial con la propiedad. La mayoría de los compradores optan por una inspección de la propiedad, pero pueden optar por renunciar a la inspección de la propiedad y si cierran una venta, cualquier cosa que se haya revelado anteriormente ahora es su responsabilidad como el nuevo dueños
A veces, el vendedor realizará la inspección por sí mismo. "Aquí en California, donde tenemos un mercado inmobiliario bastante activo, en realidad no es raro que un vendedor haga la inspección de la propiedad y se la proporcione a todos los compradores potenciales antes de que presenten sus ofertas como una forma de acelerar el proceso y eliminar algunas de las posibles contingencias que un comprador podría incluir en una oferta", dijo Goldman notas
La casa de Long Island de la familia DeFoe, también conocida como Amityville Horror House, se ha convertido en el material de origen de muchas películas, libros, series y podcasts sobre casas embrujadas.
Los defectos latentes, por otro lado, son cosas que "un inspector de propiedades podría no encontrar en el curso de su diligencia ordinaria. Pero si el vendedor conoce los defectos latentes que el instructor de la propiedad no puede encontrar y que el comprador no vería, es posible que deba revelarlos afirmativamente", agrega Goldman.
¿Por qué importan los defectos latentes? Los problemas no físicos aún pueden afectar la voluntad de un comprador de comprar una propiedad, simple y llanamente. En el contexto de un asesinato, el vendedor puede saber que el comprador no tiene conocimiento de este hecho, pero que si lo tuviera, podría considerarlo una condición material de la vivienda.
Un fantasma que acecha la propiedad es un estigma que podría afectar a una propiedad, pero es más difícil de probar que un hecho fáctico como una muerte o un asesinato en el lugar. Como tal, es raro que una propiedad sea reconocida como estigmatizada debido a la actividad paranormal percibida en un contexto legal. porque es más difícil conseguir pruebas fiables y creíbles que puedan presentarse en los tribunales, explica Goldman. Por supuesto, hay excepciones", como en el Stambovsky vs. ackley caso, cuando el juez estaba tratando de llegar a una solución equitativa basada en un conjunto muy específico de circunstancias.
Curiosamente, a veces lo contrario es cierto en el sentido de que una propiedad estigmatizada en realidad podría valer más por su oscura historia. Comercializar una casa como embrujada "puede atraer un mercado pequeño, pero potencialmente muy lucrativo", dice Goldman. Pero también hay algunas leyes de divulgación engañosas que también lo complican. Si un corredor quisiera comercializar la casa como embrujada, también tendrá que ser capaz de documentar el fenómeno o no prometer en exceso la naturaleza embrujada de la casa. "No creo que la mayoría de los corredores se sientan seguros al hacer ese tipo de divulgación, ya que no pueden garantizar que los fantasmas sigan ahí". y realmente no pueden verificar el comportamiento pasado". En su lugar, tendrían que enmarcarlo de una manera que sea más especulativa o proporcionar un divulgación.
Los periodistas se reúnen frente a la casa de Paul Bern y Jean Harlow en Beverly Hills mientras esperan más noticias después de que su mayordomo descubrió el cuerpo de Bern.
"Si la casa fue anunciada como embrujada y eso se convirtió en parte del trato y luego, de hecho, no está embrujada, eso es simplemente publicidad falsa o fraude o una tergiversación del valor y la condición de la propiedad", dijo Goldman dice. “Hay una serie de doctrinas jurídicas que le darían un recurso al comprador en esas circunstancias. Esa es una de las razones por las que no es probable que los corredores digan que una casa está embrujada porque no quieren poner su reputación profesional y sus finanzas detrás de una declaración de que no creen necesariamente que puedan validar."
Las leyes de divulgación de bienes raíces son claramente muy complicadas y difíciles de navegar tanto para los compradores como para los vendedores, ya sea que la propiedad esté "estigmatizada" o no. Le pedimos a Goldman que compartiera su mejor consejo para todas las partes involucradas. Estos son sus cinco consejos clave:
¿Tiene curiosidad por escuchar historias de fantasmas más detalladas sobre propiedades estigmatizadas, así como los consejos de divulgación de Eric Goldman? Escucha a Casa oscura.
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