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Las inversiones inmobiliarias han sido durante mucho tiempo una forma popular de obtener ingresos pasivos. Una propiedad de inversión, ya sea residencial o comercial, es un bien inmueble comprado específicamente para obtener un rendimiento a través de ingresos por alquiler o apreciación. Una inversión debe generar ingresos, aumentar el valor o proporcionar beneficios fiscales—o mejor aún, haz los tres. Ya sea una casa unifamiliar, un complejo de unidades múltiples o un Departamento, puede beneficiarse de una propiedad de inversión a través de alquileres a corto o largo plazo. La era del trabajo desde casa también es ideal para los propietarios actuales de propiedades de inversión, ya que muchos inquilinos alquilan durante todo el año y por períodos de tiempo más prolongados.
¿Se pregunta si una propiedad de inversión es adecuada para usted? Le preguntamos a varios expertos en bienes raíces y propietarios de viviendas sobre los puntos más importantes a considerar antes de decidir. Siga leyendo para obtener la guía definitiva de
comprar y administrar una casa de inversión (¡y cómo elegir el mejor tipo de propiedad para usted!).
JBR LIFE Media para Island Sotheby's International Realty
Antes de poner dinero en una casa de inversión, es importante determinar si tiene la tiempo, recursos financieros, paciencia y compromiso necesario para mantenerlo. Las inversiones inmobiliarias no obtienen una ganancia significativa de la noche a la mañana, y muchos compradores de propiedades de inversión esperan años (o incluso décadas) para que sus inversiones se revaloricen. Administrar una propiedad de alquiler (y actuar como el propietario de alguien) requiere alguien que sea comunicativo, práctico y orientado a los detalles, especialmente si planea ahorrar dinero ayudando con las reparaciones usted mismo. También es crucial asegurarse de tener un margen de seguridad financiera. Aquellos con deudas pendientes, préstamos estudiantiles o facturas médicas impagas deberían pensarlo dos veces.
Gracias a los agentes inmobiliarios y administradores de propiedades profesionales, es posible tener éxito incluso sin conocer los entresijos de un mercado específico. joe belz de Compass en Naples, Florida, quien tiene más de 20 años de experiencia en bienes raíces, dice que los corredores como Compass pueden guiarlo a través del proceso incluso después de comprar una inversión propiedad.
CONSEJO PROFESIONAL
Por una tarifa, Compass, Sotheby's International Realty y otras agencias pueden ayudarlo a encontrar inquilinos para su propiedad de inversión.
“Para aquellos que buscan una oportunidad de inversión, trabajar con un agente inmobiliario profesional es crucial”, dice Philip White, CEO de Bienes Raíces Internacionales de Sotheby's. “Pueden ayudarlo a conectarse con un experto que puede asesorarlo sobre las leyes fiscales locales y, especialmente si está buscando invertir internacionalmente, los programas de visa que podrían estar disponibles para usted. Sotheby's International Realty tiene presencia en 79 países y territorios, por lo que nuestros clientes se benefician de nuestra amplia programa de referencia que permite a nuestros clientes en California, por ejemplo, conectarse con un experto local en las Islas Caimán islas.”
Belz se hace eco de este dicho: "Si no está en su conjunto de habilidades ejecutar los números y saber a qué tasa de capitalización debe comprar, entonces su agente es aún más importante".
Jonathan Davis Fotografía inmobiliaria
Los bienes raíces residenciales suelen ser más accesibles y asequibles que los bienes raíces comerciales, razón por la cual muchos invierten en unidades de condominio, viviendas unifamiliares o viviendas multifamiliares. Nancy, que desea permanecer en el anonimato, ha sido agente de bienes raíces y ávida inversionista de bienes raíces en Naples, Florida, durante 17 años. Ella y su esposo administran 73 propiedades de alquiler en todo el suroeste de Florida, incluidos los complejos de ocho, cuatro complejos, dúplex y viviendas unifamiliares. Ella aconseja buscar vecindarios agradables y casas sin cuotas de la Asociación de Propietarios de Vivienda (HOA, por sus siglas en inglés), y no tener miedo de una persona que necesita reparaciones si tiene el tiempo y los recursos. “Incluso si no es la casa más atractiva de cierto vecindario, puedes comprar algo por un precio razonable y arreglarlo por dentro y por fuera”, ella dice.
La ubicación también es importante, y muchas propiedades de inversión codiciadas se encuentran en grandes ciudades, pueblos de playa, pueblos de montaña o destinos pintorescos.
“Demanda en Hawai en el mercado de la segunda vivienda no se ha calmado y Florida sigue siendo un destino atractivo”, revela White. “El mercado de la segunda vivienda ha visto aumentos de precios dramáticos, especialmente en el extremo superior. Los mercados turísticos en los EE. UU. también siguen despertando interés, mientras que los destinos internacionales con impuestos favorables, como las Bahamas y las Islas Caimán, siguen siendo populares como destinos de segunda residencia”.
No importa el tipo de propiedad que compre, es crucial investigar las diversas regulaciones y jurisdicciones que existen en cada estado. Nápoles, por ejemplo, tiene restricciones de alquiler bastante estrictas que se pueden solucionar si investiga.
“En la ciudad de Nápoles, puede alquilar su propiedad por un mínimo de 30 días, tres veces al año”, dice Belz. “Pero si llega a las afueras de la ciudad de Nápoles, tenemos una serie de vecindarios sin restricciones de alquiler donde las personas compran para alquileres a corto plazo, incluido Airbnb. Es muy importante que cualquier inversor examine estas leyes y normas. Teníamos una pareja que quería comprar un condominio pero terminó comprando una casa unifamiliar en un vecindario sin restricciones de alquiler, porque se dieron cuenta de que las restricciones de condominio no iban a generar el dinero que necesitaban para hacer."
Un tipo de propiedad que no tiene típicamente demostrado ser una verdadera propiedad de inversión es un tiempo compartido (para los no iniciados, eso es un condominio, típicamente dentro de un hotel o complejo turístico, con varios propietarios a los que se les otorga una cantidad garantizada de tiempo en la propiedad cada uno año; estos incluyen casas en resorts como Marriott Vacation Club, Ritz-Carlton Vacation Club, Club Wyndham y lugares similares). Al contrario de lo que puedas pensar, los tiempos compartidos no son una gran inversión para generar rentabilidad, ya que presentan gastos superiores a los habituales. Además del costo de un tiempo compartido, la mayoría requiere tarifas anuales de mantenimiento.
Pero Mike Kennedy está tratando de cambiar eso: Kennedy fundó Coala, una plataforma que ayuda a los propietarios de tiempo compartido a alquilar de forma segura sus tiempos compartidos no utilizados. “Nadie debería comprar un tiempo compartido buscando generar ingresos a partir de él”, Kennedy dice. “El valor intrínseco o el valor real del mercado está completamente determinado por la oferta y la demanda de dicho tiempo compartido. Sin embargo, los propietarios que tienen un producto de muy alta calidad pueden ser un alquiler vacacional deseable para familias o grupos jóvenes porque los tiempos compartidos combinan lo mejor de los hoteles y los alquileres vacacionales. Tiene este modelo híbrido sentado en el mercado que, en muchos casos, no es utilizado por completo por su propietario. Desde esa perspectiva, los propietarios ciertamente pueden monetizar sus propiedades no utilizadas y, hasta cierto punto, obtener ganancias”.
Heidi Solander-Eitan Gamliely
Entonces, se atrevió y compró, ahora para aprovechar al máximo su inversión. Deberá pensar críticamente sobre cómo se puede usar la propiedad y cuánto esfuerzo desea poner en ella, y por cuánto tiempo. Aquí es donde empezar.
Hay varias maneras en las que podría realizar una propiedad de inversión. En primer lugar, depende de si utilizará la propiedad o si será exclusivamente para fines de alquiler. Por ejemplo, Belz dice que muchas personas compran segundas casas para disfrutar de la propiedad ellos mismos, pero también generan ingresos a través de alquileres cuando no están allí.
“Muchas personas que tienen una o incluso unas pocas propiedades no buscan ganancias masivas”, dice Belz. “Están en esto para cubrir una buena parte de sus costos”.
Con eso en mente, querrá pensar en cómo cobrar por los alquileres. Una regla general, dice Nancy, es que el alquiler mensual debe ser igual o no menos del 1% del precio de compra para generar ingresos. Por supuesto, los precios de temporada alta en ciertos destinos, como la temporada de esquí en Lake Tahoe o el verano en los Hamptons, podrían superar ese porcentaje.
CONSEJO PROFESIONAL
Para que una propiedad de inversión genere ganancias, la cantidad que cobra por el alquiler por mes debe exceder el 1% del precio que pagó por ella.
Nancy dice que para eliminar costos por su parte, ella misma administra las propiedades. Esto es conveniente porque ella vive en la misma área que sus propiedades y puede detenerse rápidamente en las casas si hay algún problema. “Si no le importa recibir llamadas e ir a revisar sus casas, puede ahorrarse dinero al no utilizar una empresa de administración externa”, dice Belz. “Pero las personas en ambos extremos del espectro, sin importar qué tan involucradas o no estén, pueden tener éxito. Conozco personas que administran propiedades ellos mismos y brindan un servicio realmente bueno, y las mismas personas solo quieren volver a alquilar cada año”.
Sin embargo, una empresa de administración de propiedades podría ayudarlo a obtener más ingresos a largo plazo, especialmente si realiza alquileres a corto plazo durante un fin de semana o una semana. También ayuda a aliviar parte de la presión de estar de guardia mientras los huéspedes usan la propiedad. East West Hospitality, fundada hace 30 años, tiene experiencia en la gestión de cientos de alquileres vacacionales y administra viviendas para propietarios en todo el país.
“Como empresa de administración de propiedades, trabajaremos con el comprador para proporcionar estimaciones de ingresos basadas en nuestra experiencia en el mercado”, dice Theron Gore, CMO de hospitalidad este oeste. “Hay muchas conversaciones que tenemos con los compradores sobre sus objetivos con las propiedades, y podemos brindarles consejos sobre cómo aprovechar al máximo el rendimiento o simplemente cubrir sus costos”.
En medio de la inflación y las tasas de interés relativamente bajas, los bienes raíces siguen siendo una inversión segura, explica White.
“Las propiedades inmobiliarias de lujo, con todos sus altibajos, han mantenido su valor, e incluso han aumentado su valor”, dice. "De hecho, El periodico de Wall Street reportado recientemente que en este mercado inmobiliario en auge, muchos propietarios ganaron más el año pasado por la apreciación de sus viviendas que por sus trabajos”.
El diseño y la presentación visual también son importantes. "Con mucho, la mejor manera de maximizar su rendimiento es tener una propiedad muy bien cuidada", dice Belz. “Suena obvio, pero es fundamental. También aconsejo contratar a un gran fotógrafo profesional, lo que hacemos ya sea un condominio de $100,000 o un condominio de $15 millones en la playa. La primera proyección siempre es en línea”.
Gore dice que las unidades East West que generan la mayor cantidad de ingresos suelen ser las que se renovaron más recientemente con una decoración un poco más moderna, pero siempre se trata de gustos y presupuestos individuales.
“Cuando alguien se muda, lo limpiamos profesionalmente, pero también tratamos de hacer mejoras”, dice Nancy. “Ya sea que se trate de una encimera que necesite cuarzo nuevo o granito, constantemente estamos tratando de mejorar el valor de la propiedades cuando tengamos la oportunidad de entrar allí entre inquilinos antes de llenarlo nuevamente por otro año o cinco años. Nunca se sabe cuánto tiempo se quedarán”.
Cortesía de East West Hospitality
Fugas de plomería, un vecino molesto o un lavavajillas roto... la lista continúa. A pesar del dinero que puede ganar a través de los ingresos o la apreciación de los inquilinos, administrar una propiedad todavía conlleva dolores de cabeza.
Primero, requieren una cantidad sólida de tiempo; sin embargo, menos si contrata a una empresa de administración de propiedades profesional de terceros. Aún así, esto puede ser costoso y reducir su devolución. Nancy dice que incluso ser dueño de una, dos o tres propiedades puede ser como un trabajo de medio tiempo, especialmente si lo administra todo usted mismo.
Las propiedades de inversión son excelentes para alquileres a corto y largo plazo, pero requieren diferentes cantidades de tiempo por parte de los propietarios. Por ejemplo, los alquileres a corto plazo pueden ser más rentables a largo plazo, pero generan más costos, como tarifas de limpieza o reparaciones a medida que las instalaciones se utilizan más, mientras que los alquileres a largo plazo requieren menos semana a semana o mes a mes mantenimiento.
“Es difícil decir cuántas horas a la semana”, dice Nancy. “Si tienes tantas propiedades como nosotros, alrededor de 73, es un trabajo de tiempo completo. Tienes que mostrar la propiedad, atraer a los inquilinos, administrarla, poder arreglar cosas, estar disponible para actualizarla, etc. Si lo actualiza, puede llevar varias semanas o meses”.
Por otro lado, si está dispuesto a pagarle a una empresa de administración de propiedades, como East West Hospitalidad, es mucho más fácil administrar propiedades desde lejos, especialmente si no vives en la misma ciudad o estado. Reduce el tiempo, pero podría afectar sus finanzas.
Si bien no necesita ser un experto en el mercado en el que está comprando, sí debe tener algunos medios y perspicacia comercial.
“Tener un agente confiable es lo mejor, pero debe estar muy familiarizado con cierto vecindario en el que está comprando”, dice Nancy. “Ha sido útil para nosotros conducir buscando ventas por parte del propietario, verificar Zillow o hacer que un agente lo busque. Nunca se sabe lo que encontrará conduciendo, alguien podría arrojar un letrero de venta en su patio”.
Otra regla de oro de una propiedad de inversión es nunca apegarse demasiado. “Las propiedades de inversión no son su hogar”, dice Belz. “Si te apegas demasiado emocionalmente a una propiedad, es posible que no mires los números correctamente. Los números tienen que tener sentido, y si no lo tienen, tienes que estar dispuesto a marcharte”.
Su retorno también depende del clima del mercado, aunque gracias al trabajo remoto, muchos mercados que prosperaron en la temporada alta ahora son populares durante todo el año. El sur de Florida, generalmente popular en el invierno, es ahora un destino durante todo el año para aquellos que buscan escapar de las ciudades, dicen Belz y Nancy. Gore dice que la cantidad de tiempo que la gente pasa en alquileres en pueblos de montaña también ha aumentado año tras año.
“Si bien la demanda sigue siendo alta, el aumento de las tasas hipotecarias y el bajo inventario pueden afectar la capacidad de los compradores para comprar tan rápido como lo hicieron durante la pandemia”, dice White. “En los EE. UU., la demanda de segundas viviendas mostró signos de enfriamiento durante la primavera de 2021, ya que algunas oficinas comenzaron a reabrir y las reglas de préstamos hipotecarios para propiedades vacacionales se endurecieron inicialmente. Sin embargo, incluso cuando el número de transacciones disminuyó en algunos mercados, la apreciación de los precios se mantuvo fuerte debido al bajo inventario”.
A pesar del deseo de que la gente entre en su casa de inmediato, tenga cuidado: algunas de las lecciones más importantes que ha aprendido Nancy aprendido a lo largo de los años son incurrir en depósitos de alta seguridad, altos depósitos para mascotas y, sobre todo, buenos antecedentes cheques Examinar minuciosamente a los inquilinos puede ahorrarle dinero y tiempo, incluso si parecen las personas más acomodadas en el papel.
“Las mascotas pueden destrozar absolutamente un lugar, y ha sido increíble con lo que hemos tenido que lidiar”, dice ella. Sin embargo, generar confianza con los clientes podría ayudar a aliviar parte del trabajo por parte de los propietarios.
CONSEJO PROFESIONAL
El mantenimiento general debería costar alrededor del 3% al 5% de los ingresos por alquiler.
“Encontramos inquilinos que son confiables y confiables, e incluso podemos ofrecerles un descuento en el alquiler para que puedan ayudar a administrar la casa con ligereza”, dice, y agrega que todos sus inquilinos son inquilinos a largo plazo que se quedan durante un año en promedio. “Por supuesto, recibimos las llamadas más desesperadas si algo sucede, pero muchos de ellos están felices de cuidar su propio césped”.
Jonathan Davis Fotografía inmobiliaria
Nancy dice que el mantenimiento general, que podría incluir una limpieza a fondo, control de plagas y pintura nueva, debería costar entre el 3 % y el 5 % de los ingresos por alquiler.
“Uno de los mayores desafíos que nos aseguramos de que los propietarios conozcan es que con el tiempo hay desgaste”, dice Kevin Graham, director de operaciones de hospitalidad este oeste. “Queremos asegurarnos de que estén informados sobre cuándo es probable que necesiten volver a pintar la residencia y reemplazar las alfombras y los electrodomésticos principales. De esa manera pueden tener en mente al menos una reserva mental, si no una reserva financiera, para cubrir esos artículos”.
El cuidado adecuado de cualquier propiedad requiere mantenerse al día con el paisajismo; asegurar que los sistemas mecánicos, eléctricos y de plomería estén en buenas operaciones; preservar elementos estructurales, como techos, aceras, entradas de vehículos; manejo de plagas; y mantener un ambiente interior cómodo y limpio.
Si bien las inversiones en propiedades de alquiler pueden ser beneficiosas a largo plazo, tenga en cuenta que su rentabilidad es depende de varios factores externos, incluida la oferta y la demanda del mercado inmobiliario, que siempre son fluctuante Dicho esto, es importante poder desprenderse de una propiedad también, tan pronto como deje de aumentar su valor. De eso se trata la inversión inteligente.
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