Sigue siendo un mercado de vendedores. Además de eso, la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios predice que precios de alquiler aumentará más rápido que los precios de las viviendas en 2022, lo que lo convierte en un momento ideal para que los propietarios vendan sus propiedades de alquiler y obtengan una buena ganancia en el proceso.
“Vendí un par de edificios durante el último año, ya que los precios son altos y es un buen momento para vender”, explica Gary Zaremba, corredor y propietario de Inmobiliaria PepZee en Dayton, Ohio,
En algunos casos, los inquilinos pueden tener que desalojar su unidad cuando el edificio cambia de manos. Si tu propietario vende su edificio, que derechos tienes? ¿Y cuánto tiempo tienes para buscar un nuevo lugar? A continuación, encuentre cinco cosas que debe saber si su arrendador vende repentinamente su edificio.
La buena noticia es que el nuevo arrendador no puede simplemente decirle que empaque sus cosas y se mude el fin de semana. “Un inquilino tiene un contrato con un arrendador llamado arrendamiento, y ese arrendamiento es legalmente vinculante para el nuevo propietario”, explica Zaremba. Entonces, si esta persona intenta romper el acuerdo y desalojar, dice que el Tribunal de Vivienda desestimará su demanda.
david l Berkey, socio de Gallet Dreyer & Berkey en la ciudad de Nueva York que se enfoca en la ley de bienes raíces, está de acuerdo y dice que los inquilinos tienen los mismos derechos legales que existían antes de la venta.
“Si el arrendatario tenía un contrato de arrendamiento, a menos que el contrato de arrendamiento contenga lenguaje que establezca que el arrendador puede rescindir el contrato de arrendamiento al vender el edificio, el antiguo y el nuevo los propietarios no pueden rescindir el contrato de arrendamiento, y el arrendatario puede continuar en la ocupación durante el resto del plazo del arrendamiento al alquiler previsto en el contrato de arrendamiento”, dijo. dice.
En otras palabras, si, por ejemplo, quedan cuatro meses en su contrato de arrendamiento, entonces el nuevo arrendador no puede hacer ningún cambio en su contrato de arrendamiento hasta que venza.
Si bien nada puede cambiar hasta que termine su contrato de arrendamiento, luego, el propietario puede aumentar su alquiler o rechazar la opción de renovar su contrato de arrendamiento. (Tenga en cuenta que el arrendador anterior también podría haber hecho esto). Aún así, debe recibir un aviso con suficiente antelación, pero esto puede depender de dónde viva.
“Nueva York adoptó recientemente Ley de Bienes Inmuebles, Artículo 226-C, que requiere que un propietario que tenga la intención de aumentar las rentas en un cinco por ciento o más, o que tenga la intención de no renovar un contrato de arrendamiento, notifique al inquilino de tal intención”, explica Berkey.
La anticipación con la que debe ser notificado depende del tiempo que haya estado viviendo en la unidad de alquiler, aunque generalmente es un aviso de 30, 60 o 90 días.
“Si el propietario no proporciona el aviso, no puede aumentar el alquiler cinco por ciento o más, o desalojar al inquilino si el contrato de arrendamiento no se iba a renovar, hasta que se dé el aviso por escrito que exige la ley y haya vencido el plazo de preaviso”, señaló. explica.
Algunos edificios están sujetos a estabilización de rentas u otros tipos de control de rentas. “Si es así, el nuevo propietario puede verse obligado a ofrecer al arrendatario un contrato de renovación con aumentos de alquiler limitados, ya que el nuevo propietario está obligado por el contrato de alquiler y las leyes que rigen las renovaciones”, dice Berkey.
Si no vive en un edificio de alquiler sujeto a controles de alquiler, las reglas son diferentes. Berkey dice que estas propiedades de alquiler son apartamentos a precio de "mercado". “Si el mercado lo permite, un nuevo propietario puede tratar de aumentar sustancialmente la renta al vencimiento del plazo del arrendamiento”, dice.
Está lidiando con un escenario completamente diferente si no tiene un contrato de arrendamiento. (Nota al margen: ¡siempre debe alquilar con un contrato de arrendamiento!) En este caso, está a merced del nuevo propietario. Un contrato de arrendamiento de mes a mes también lo pone en una situación precaria.
“Si hay un contrato de arrendamiento de mes a mes o simplemente un acuerdo verbal entre un inquilino y un propietario, entonces el inquilino puede ser desalojado más fácilmente y en menos tiempo”, dice Zaremba.
Berkey está de acuerdo. “Cuando no hay un contrato de arrendamiento por escrito, y el inquilino ocupa el apartamento mes a mes, un nuevo propietario puede dar el aviso al arrendatario de que está finalizando la relación de arrendamiento de mes a mes y que el arrendatario debe desalojar las instalaciones dentro de los 30 días."
Como regla general, a los propietarios no les gustan los contratos de arrendamiento de mes a mes. Preferirían tener un inquilino dispuesto a hacer un compromiso a largo plazo.
Cuando una propiedad cambia de manos, el depósito de seguridad también debe transferirse al nuevo propietario. “Un depósito de seguridad es propiedad del inquilino y debe transferirse cuando se vende un edificio, ya que no es dinero del vendedor para quedarse ni dinero del comprador para absorber”, dice Zaremba.
Pero no asuma que su depósito de seguridad está en un lugar seguro. “Los inquilinos deben confirmar con el nuevo propietario que su depósito de seguridad ha sido transferido y pedir donde el depósito de seguridad ahora está retenido”, informa Berkey. Además, si hubo concesiones de alquiler otorgadas por el propietario anterior, dice que los inquilinos deben asegurarse de que el nuevo propietario las conozca.
“Además, si hay reparaciones que el propietario anterior debía hacer en el apartamento del arrendatario, el arrendatario debe informar al nuevo propietario de las condiciones que necesitan reparación y confirmar que se realizarán dichas reparaciones”, Berkey dice.
Como dice el refrán, debes esperar lo mejor pero prepararte para lo peor. Trate de concentrarse en la primera mitad de esa frase. Por ejemplo, comprar un edificio que ya está lleno de inquilinos es un excelente punto de venta y la mayoría de los nuevos compradores querrán mantener ese estado. “Tenga en cuenta que es posible que el nuevo propietario no quiera que se vaya; es posible que quiera continuar alquilando la propiedad, por lo que no dé por sentado que tendrá que irse al final de su contrato de arrendamiento”, dice Jonas Bordo, CEO y cofundador. de habitante, un servicio de listado de alquileres.
Bordo agrega que todos los acuerdos de alquiler y arrendamiento son negociables. “Si quieres más tiempo en el lugar, o estás dispuesto a irte antes a cambio de un pago, nunca está de más pedir lo que quieres”, dice.
Terri Williams
Contribuyente
Terri Williams tiene una amplia cartera que incluye firmas en Realtor.com, The Economist, Time, USA Today, Yahoo, US News & World Report, Investopedia, Bob Vila, Real Homes, The Spruce, Real Simple, The Balance, Tom’s Guide y muchos otros clientes de los que probablemente haya oído hablar. Tiene una licenciatura en inglés de la Universidad de Alabama en Birmingham.