Algunos sótanos son adecuados solo para almacenamiento y lavandería. Otros pueden terminarse y proporcionar un valioso espacio habitable adicional a una casa. Aún otros sótanos son dignos de ser hogares por sí mismos. Pero para encajar en esta última categoría como apartamento legal, su espacio subterráneo primero debe cumplir con algunos requisitos mínimos muy importantes.
“Las ciudades generalmente exigen leyes sobre lo que constituye una vivienda 'legal' para proteger la seguridad de los ocupantes”, dice Sally Hamidi, presidenta y agente principal de Grupo inmobiliario Citylights. Luego, las ciudades emiten licencias a los propietarios para que puedan alquilar legalmente la vivienda separada. En Nueva York, por ejemplo, una cédula de habitabilidad confirma que una residencia cumple con todas las normas de seguridad y por lo tanto es habitable. Si bien los códigos de construcción locales de su propia ciudad o pueblo pueden diferir precisamente en lo que hace que un espacio sea seguro para vivir, esto es lo que debe hacer para asegurarse de que su
apartamento en el sótano es legal antes de alquilarlo:El Código Residencial Internacional (IRC) establece los estándares para los espacios habitables. Estipula que una habitación, que no sea la cocina, debe tener un mínimo de 70 pies cuadrados de espacio para que se considere habitable. Sin embargo, esto no se aplica al espacio completo de un apartamento tipo estudio, por lo que debe cumplir con los requisitos mínimos de pies cuadrados para apartamentos establecidos por los códigos de construcción locales. El mínimo del IRC altura del techo para el espacio habitable del sótano, es decir, el espacio para vivir, dormir, comer o cocinar, es de siete pies. Los baños, que no se consideran espacios habitables, deben tener techos de no menos de 6 pies y 8 pulgadas. Nuevamente, estos son requisitos mínimos del IRC; el código local podría dictar lo contrario.
Las ventanas brindan la ventilación necesaria para un departamento en el sótano, pero también deben colocarse como una salida. En La ciudad de Nueva York en particular, el Departamento de Preservación y Desarrollo de la Vivienda ordena que la parte inferior del patio o la calle no pueda estar a más de seis pulgadas por debajo del alféizar de cualquier ventana. También se aplicarán las pautas de tamaño de ventana, por lo que los propietarios deben consultar los códigos locales para mantener el cumplimiento.
Los sótanos son propensos a la humedad incluso fuera de cualquier inundación que pueda ocurrir en condiciones climáticas extremas. Las paredes deben ser húmedas/impermeabilizadas hasta la altura del nivel del suelo si se determina que las condiciones del subsuelo lo ameritan.
Tenga en cuenta que estos son requisitos mínimos para que un apartamento en el sótano sea alquilado. Un espacio en el sótano aún puede considerarse habitable incluso si no tiene una entrada separada, pero solo puede ser habitado por alguien que ya sea parte del hogar, no un inquilino que pague. Los propietarios que infrinjan las normas de apartamentos en sótanos pueden encontrarse en un mundo de problemas.
“Los departamentos en sótanos que no cumplen con las leyes, regulaciones y códigos aplicables son un nido de avispas para los propietarios”, dice María Hall Mayer, un agente de Coldwell Banker Warburg en Nueva York. “[El propietario] enfrentaría consecuencias legales y problemas financieros si el apartamento ilegal crea un incumplimiento de la hipoteca u otros términos”.
Particularmente en las grandes ciudades donde hay escasez de viviendas asequibles, los sótanos se consideran una forma de aliviar la escasez de viviendas, pero solo si son seguros para los inquilinos.
“Los propietarios de viviendas que deseen convertir sus sótanos en viviendas independientes deben realizar un estudio de viabilidad con un contratista general autorizado para ver si la unidad puede cumplir fácilmente con los requisitos de la ciudad”, dice Hamidi.
Si bien la conversión de un apartamento en el sótano podría convertirse en un flujo de ingresos viable para un propietario, requiere una gran inversión para lograrlo. Hamidi dice que puede costar entre $30,000 y más de $100,000 dependiendo de la complejidad del trabajo y el costo de los materiales.
Pero si no está dispuesto a invertir tiempo o dinero para convertir su sótano en un apartamento legal, entonces deberá encontrar otra forma de hacer crecer su cartera de bienes raíces. Simplemente no vale la pena el riesgo para sus inquilinos o su balance final.
Bárbara Bellesi Zito
Contribuyente
Barbara Bellesi Zito es una escritora independiente de estilo de vida de Staten Island, NY, que cubre todo lo relacionado con bienes raíces y mejoras para el hogar. Cuando no está viendo programas de remodelación de casas o soñando con comprar una casa de vacaciones, escribe ficción. La novela debut de Barbara se publicará a principios de 2022.