La temporada de impuestos es lo suficientemente confusa con W2, contribuciones caritativas y deducciones de préstamos estudiantiles. Agregue una venta de bienes raíces y es suficiente para poner en marcha incluso al experto en TurboTax más inteligente. Pero en un año en el que el mercado ha estado más activo que nunca, cada vez más personas venden sus casas, y no siempre compran una nueva inmediatamente después. Entonces, mientras marcan la casilla que dice: "Vendí una casa", ¿cómo pueden prepararse para las sorpresas (costosas) que se les presenten el 15 de abril?
Primero, una advertencia: estos consejos de expertos son útiles y es una buena idea sentarse a la mesa con ideas, pero kate ziegler, un inversionista de bienes raíces y agente de bienes raíces en Boston, aconseja a los posibles inversionistas de bienes raíces que llamen a un profesional de impuestos al principio del proceso. Un contador público certificado, o CPA, con experiencia en bienes raíces la ayudó a estructurar las propiedades existentes de una manera más ventajosa. También le asesoraron sobre futuras compras y ventas, y cómo podrían afectar su factura de impuestos.
“Tómese el tiempo para encontrar a alguien que comprenda tanto su mercado inmobiliario local como sus objetivos, ya sean está invirtiendo a mayor escala o minimizando las ganancias de capital en una venta oportuna de su residencia principal”, dice Ziegler.
Históricamente, a las personas se les decía que compraran una casa solo si planeaban vivir allí durante tres a cinco años. La pandemia lo cambió todo. La gente se encontró con la necesidad de más espacio, mudándose por todo el país, o vender para cobrar en un mercado caliente. Necesitaban vender, y necesitaban vender ahora. No importaba cuánto tiempo habían estado allí.
Algunos de esos vendedores se encontraron con una factura de impuestos sorpresa. “En algunos mercados, se cobran impuestos adicionales por vender dentro del primer año de propiedad, donde los municipios están tratando de desalentar el "voltear" o la revitalización de viviendas depreciadas para su reventa a corto plazo”, dice Ziegler.
Michael Gross, un CPA y planificador financiero certificado, explica además: “Estas ganancias de capital a corto plazo se gravan a las tasas ordinarias del impuesto sobre la renta. La tasa máxima del impuesto sobre la renta ordinaria es del 37 por ciento. Si tienen la propiedad por más de un año, la ganancia se gravaría con tasas de ganancia de capital a largo plazo. La tasa máxima de ganancias de capital a largo plazo es del 20 por ciento”. La ganancia de una casa a menudo no es pequeña y esa diferencia del 17 por ciento puede tener un gran impacto durante la temporada de impuestos.
Ken Grodner, un contador convertido en agente inmobiliario de la Grupo de red de hospitalidad en Keller Williams, agrega un punto adicional al juego a largo plazo: “Si puede vender un propiedad en un año de bajos ingresos (por ejemplo, usted o su cónyuge dejan un trabajo), puede reducir o eliminar su capital impuesto a las ganancias”.
“Las implicaciones fiscales de las residencias principales y no principales difieren, por lo que un comprador que adquiere una nueva residencia principal sin vender su casa actual deben considerar las implicaciones fiscales de cambiar su residencia”, Ziegler dice. Solo puede reclamar una exención residencial principal en una propiedad, y tan pronto como cambie su dirección, su estado fiscal cambia en esa segunda propiedad. Además, si esa propiedad se está convirtiendo en un alquiler a largo plazo o un alquiler a corto plazo, eso también afectará su carga fiscal, y esa tasa afectará cualquier cálculo de ganancias de alquiler.
Por otro lado de la exención residencial, si un vendedor está vendiendo una propiedad de alquiler pero la ha poseído y ocupado como una residencia principal durante dos de los cinco años anteriores a la venta, luego pueden convertirla en una residencia principal antes de la rebaja. En ese caso, dice Gross, "cuando vende la propiedad, puede excluir $250,000 de ganancia si es soltero, o $500,000 si es casado y presenta una declaración conjunta".
Gross explica que la depreciación es un concepto comúnmente mal entendido en el mundo de los impuestos inmobiliarios. La depreciación cubre las mejoras necesarias que uno debe hacer a su propiedad para mantenerla en óptimas condiciones tanto para alquilar como para vender. Pero los propietarios a menudo asumen incorrectamente que se trata de una deducción permanente. Él dice: “Aunque es deducible durante el tiempo que se alquila la propiedad, reduce la base impositiva de la propiedad, lo que en última instancia aumenta la ganancia cuando se vende la propiedad”.
Con los mercados inmobiliarios al rojo vivo, algunos propietarios están vendiendo a precios altísimos y esperando la prisa en un alquiler. Para aquellos vendedores de residencia principal, podrían recibir ganancias de capital por un monto superior a $ 250,000 si es soltero o $ 500,000 si es casado y presenta una declaración conjunta. Afortunadamente, hay una forma de evitar la factura de impuestos. Gross aconseja a esos vendedores que consideren vender a plazos. “Esto le permitiría recibir el pago durante un período de años y solo una parte de la ganancia sería reconocido cada año, lo que en última instancia lo mantendría en una categoría impositiva más baja y daría como resultado pagar menos impuestos en general”, dice.
Si tiene una propiedad de inversión a la mano y es hora de venderla, podría ser conveniente invertir las ganancias de la venta en lo que se llama un intercambio 1031. “Este es un mecanismo que permite a los vendedores reinvertir el producto de la venta en una compra del mismo tipo dentro de los 180 días posteriores al cierre de la venta”, explica Ziegler.
Cuando el producto de la venta se invierte en otra propiedad similar, el vendedor evita pagar un fuerte impuesto sobre las ganancias de capital. ¿La baja? El orden de operaciones de la compra puede desviarse con un documento presentado incorrectamente. Grodner agrega: "Si bien inicialmente puede parecer mucho tiempo, a menudo vemos que los clientes luchan por cerrar antes de la fecha límite de 180 días".
