El mercado inmobiliario de 2021 fue como una montaña rusa de alta velocidad para los compradores, llena de giros, vueltas y vueltas al revés. Si bien el viaje salvaje aún no ha terminado (los vendedores aún tienen una ventaja en 2022), el mercado podría relajarse un poco para los compradores primerizos, según los expertos en bienes raíces. Para ayudarlo a navegar mejor la compra de una casa en el próximo año, hemos identificado ocho tendencias que los analistas esperan que den forma al mercado inmobiliario. Y con esas tendencias en mente, los agentes inmobiliarios y los expertos en hipotecas transmitieron sus mejores consejos para los compradores primerizos.
Desde la demanda continua de más espacio para vivir hasta los compradores primerizos que adquieren alquileres vacacionales, estas son las tendencias que darán forma al mercado de compra de viviendas en 2022.
Los últimos dos años han sido un desastre, y eso es decirlo a la ligera. En 2022, los diseños de bienestar pensados serán prominentes en los hogares, y algunos de ellos tendrán un precio premium, como baños inspirados en spa y salas de meditación, según
Zillow. La luz natural será una prioridad, especialmente en las oficinas del hogar y los espacios comunes, según el sitio inmobiliario. Espere ver casas organizadas con plantas de interior también.El consejo para los compradores de vivienda: ¿Quieres dejar entrar la luz en tu próximo hogar? “Normalmente, una casa orientada al sur tiene mejor luz natural”, dice cindy chen, un corredor de bienes raíces asociado con licencia de Compass en la ciudad de Nueva York. “Pero también depende de cuándo estará en la casa con más frecuencia y con ganas de luz. Las exposiciones al este tendrán más luz por la mañana, mientras que las casas con exposiciones al oeste funcionarán bien por la tarde”.
Las exposiciones son características fijas y más difíciles de cambiar, dice, pero mantener las ventanas despejadas dará a los apartamentos más luz natural. Si la luz natural aún no es suficiente, puede colgar espejos que reflejen la luz en el apartamento o solo usar cortinas transparentes sin cortinas pesadas, dice Chen. De lo contrario, si el edificio permite renovaciones, reemplazar las ventanas existentes por otras más grandes seguramente le dará más luz a su lugar.
En 2021, las tasas hipotecarias históricamente bajas que, en ocasiones, cayeron por debajo del 3 por ciento, ayudaron a compensar los precios de cotización más altos. En 2022, los expertos predicen que subirán tanto los precios de las viviendas como las tasas hipotecarias. También lo harán los ingresos, continuando con la dinámica de “buenas/malas noticias”.
Los números:Realtor.com espera que las tasas hipotecarias oscilen en un promedio del 3,3 por ciento a lo largo de 2022, aumentando poco a poco hasta el 3,6 por ciento para fin de año. Mientras tanto, los precios de venta de viviendas existentes seguirán aumentando, aumentando un 2,9 por ciento en 2022. ¿El lado positivo? Una economía que mejora (por la indicadores habituales, al menos) debería impulsar un crecimiento de los ingresos del 3,3 por ciento para finales de año, según Realtor.com.
El consejo para los compradores de vivienda: Investigue para encontrar prestamistas que tengan una buena combinación de tasas bajas y tarifas bajas, luego solicite aprobación previa de la hipoteca — no solo una precalificación — de al menos tres de ellos, recomienda kate madera, experto en vivienda e hipotecas en NerdWallet.
“Cada prestamista le dará una oferta por escrito que le mostrará el tamaño de un préstamo hipotecario que podría obtener, una tasa de interés personalizada para usted y un desglose de sus tarifas”, dice ella. “Tomarse el tiempo para comparar precios podría ahorrarle cientos de dólares cada año en intereses, lo que realmente se acumularía durante la vigencia del préstamo”.
El inventario seguirá siendo reducido y 2022 seguirá siendo un mercado de vendedores, según los expertos. Pero Realtor.com los analistas predicen que el mercado se recuperará de los mínimos de 2021, con un crecimiento del inventario de 0,3 por ciento en promedio en 2022.
Los números: Una buena manera de tomar el pulso del mercado es la cantidad de días que una casa está en el mercado. En este momento, las casas están en el mercado por un promedio de 49 días, que es menos que un mes típico de invierno, cuando el tiempo de mercado es de 85 a 100 días, según viviendaalambre.
El consejo para los compradores de vivienda: Date un poco de margen de maniobra sobre lo que puedes pagar para que, si es necesario, puedas pedir la casa que amas. ¿Otro consejo? “Mira las casas que han estado en el mercado por más de 21 días”, dice marilyn esmeril, un agente de bienes raíces de RLAH Real Estate en el condado de Montgomery, Maryland y Washington, D.C. “Muchas de estas casas comenzaron con un precio demasiado alto, pero han bajado su precio. Los compradores a menudo piensan que debe haber algún problema con estas casas, por lo que ni siquiera se molestan en ir a verlas. Sin embargo, hay muchas gemas ocultas si te tomas el tiempo de mirar”.
Para una tendencia comodín, Zillow predice que los compradores de la Generación Z y Millennial, que son observadores inteligentes del mercado, estarán interesados en comprar lo que tradicionalmente se consideraría “segunda residencia” antes de invertir en una residencia principal. ¿La razón? El trabajo remoto significa que muchos en estas generaciones ya no están atados a las grandes ciudades y están buscando destinos más asequibles para vivir. Aún así, esta cohorte de compradores primerizos podría no estar completamente lista para hacer un movimiento de tiempo completo. Ser propietario de una casa de vacaciones de medio tiempo o una propiedad de inversión podría ayudarlos a acumular capital durante el ínterin.
Los números: La empresa de mudanzas de larga distancia promedio se mudó a un código postal con valores de vivienda casi $27,000 más bajos que de donde vinieron el año pasado, según un informe de reorganización 2021 de Zillow.
El consejo para los compradores de vivienda: Si compra una propiedad de alquiler antes de comprar una residencia principal y está solicitando financiamiento, es probable que deba traer un pago inicial considerable a la mesa. La mayoría de las propiedades de inversión requieren un pago inicial del 20 al 25 por ciento para obtener un préstamo hipotecario en comparación con el pago inicial del 3.5 por ciento para el que podría calificar un comprador de vivienda por primera vez a través del FHA, explica Jerimiah Taylor, un corredor con licencia y vicepresidente de bienes raíces y servicios hipotecarios en la firma de tecnología de bienes raíces Laboratorios OJO.
Es un poco como un catch-22: debido a que los precios de las viviendas son tan altos, existe un mayor deseo de alquilar ya que los posibles compradores esperan hasta que el mercado se enfríe. Pero ahora el aumento de la demanda de unidades de alquiler (especialmente las que son grandes en pies cuadrados) está aumentando el alquiler en todo el país, según Realtor.com.
Los números: Comprar una casa de “inicio” es más asequible que alquilar en 24 de las 50 áreas metropolitanas más grandes. En estos mercados, el costo mensual de compra fue un 15,5 por ciento ($216) más bajo que el alquiler, en promedio, según Realtor.com. Entre los mercados donde parece ser más asequible comprar que alquilar están: Birmingham, Alabama; San Luis, Misuri; Pittsburgh, Pennsylvania; Orlando Florida; y Cleveland, Ohio. En ciudades tecnológicas como Austin, Texas; San Jose, California; y San Francisco, California, todavía es más asequible alquilar que comprar.
El consejo para los compradores de vivienda: Si está considerando hacer la transición de arrendatario a propietario, tenga en cuenta que los gastos probablemente serán más altos cuando compre. “Por lo general, un arrendatario no paga por cortar el césped, palear la nieve o tirar la basura”, dice Jorge Rivera, vicepresidente regional de ventas de Hipoteca William Raveis. “También suelen estar limitados en [pagar] los costos de reparación. Crear un fondo de reserva con depósitos semanales o mensuales es una excelente manera de prepararse para artículos de reparación de gran valor [como comprador]”.
Al querer más espacio en medio de COVID, la gente cambió áreas urbanas densas por suburbios en expansión. Los suburbios continúan teniendo una gran demanda y las casas de nueva construcción son cada vez más grandes.
Los números: El número de visitantes de Realtor.com de los listados de casas suburbanas han aumentado un 42.1 por ciento desde el inicio del COVID. Los tamaños de casas unifamiliares también tienden a ser más grandes. Según los datos del censo y un análisis de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas, la pies cuadrados promedio para viviendas unifamiliares nuevas aumentó un 6,2 por ciento, a 2.541 pies cuadrados, desde los mínimos de la Gran Recesión.
El consejo para los compradores de vivienda: Póngase en contacto con los constructores de viviendas en su área para ver qué proyectos tienen por venir, recomienda F. Ron Smith, un agente de bienes raíces de Compass con Smith & Berg Partners en Brentwood, California. Las casas de nueva construcción, dice, suelen tener más luz y mucho más flujo interior-exterior que las casas más antiguas.
Debido a que el inventario sigue siendo bajo en este mercado inmobiliario pandémico súper competitivo, esos "casas de ensueño” que marcan todas las casillas de sus prioridades (y deseos también) son difíciles de alcanzar.
Los números: El ochenta y uno por ciento de los compradores han tenido que hacer uno o más compromisos al comprar en este mercado candente, según Zillow. Casi las tres cuartas partes de los propietarios están considerando una mejora en el hogar en el próximo año, según Zillow, con la renovación de un baño (52 por ciento), cocina (42 por ciento) o agregar o mejorar un espacio de oficina en el hogar (31 por ciento) como la parte superior proyectos
El consejo para los compradores de vivienda: Si se enfrenta a cierta indecisión cuando se trata de hacer o no una oferta, a los agentes inmobiliarios les encanta la regla del 80 por ciento, dice Megan Gallagher, Agente inmobiliario con DEN Property Group en Austin, Texas. Significa que si una casa cumple con el 80 por ciento de sus criterios, debe hacer una oferta. “Le sugerimos que enumere 10 características importantes y, si todas tienen la misma prioridad, puede usar la regla 80/20”, dice. “Si tiene algunos elementos de mayor prioridad, entonces realmente debería concentrarse en ellos y saber que todo lo demás puede ser un compromiso”.
El proceso de compra de una vivienda no solo es una inversión financiera, sino que también es algo para lo que debe presupuestar el tiempo, especialmente en este mercado acelerado. De hecho, el comprador de vivienda promedio por primera vez visita 15 casas en persona o virtualmente, según un Informe de puertas abiertas. Pero el 33 por ciento visitó 20 o más casas.
Los números: Según Opendoor, el 79 por ciento de los compradores de vivienda por primera vez que faltaron al trabajo durante el proceso de compra de vivienda tuvieron que tomarse un promedio de 14 horas libres para su búsqueda.
“Tienes que ver las cosas de verdad en persona para apreciarlas y ver si te conectas con ellas”, dice. “Mi enfoque es que si el vecindario es adecuado para usted, vaya a ver la casa. Evalúe por sí mismo si es el adecuado para usted en persona”.