Mi mejor amigo estaba buscando recientemente comprar un condominio en las montañas al oeste de Denver. Mientras cenábamos juntos, su agente de bienes raíces la llamó para diseñar una estrategia sobre cómo ganar una licitación no solo en un mercado de compradores competitivo, sino también en un lugar hipercompetitivo. (El aire fresco de la montaña es un servicio codiciado durante una pandemia, y los compradores de efectivo lo saben).
Su agente de bienes raíces sugirió una cláusula de escalada, que permite a los compradores pagar una cierta cantidad de dinero por encima de la oferta más alta que recibe el vendedor. Estas cláusulas pueden, y deben, venir con un límite para que no termine entrando en un trato que no pueda pagar.
Entonces, ahí estábamos, comiendo ravioles de calabaza y sintiéndonos como concursantes de un programa de concursos. ¿Debería ir $ 1,000 por encima de la oferta más alta? Mmm otros compradores podrían estar pensando en el mismo número redondo. ¿Qué pasa con algo oscuro como $ 1,777? Decidió incluir una cláusula de escalada de $ 2,500 sobre la oferta más alta de hasta $ 325,000 en un condominio que figuraba en $ 310,000. Al final, su oferta fue aceptada.
"A menudo comparo las cláusulas de escalada con las reglas de eBay: corren el riesgo de mostrar su mano un poco y dan a los agentes de la lista la oportunidad de" pescar "con su ofrecen tratar de ofertar a otros más alto, pero en ciertos casos también permiten a los compradores llegar al mejor y al final mientras mitigan el riesgo de pagar de más ". dice Kate Ziegler, agente inmobiliaria de Arborview Realty en Boston y de Coldwell Banker Lifestyles en New London, N.H., que ha utilizado las cláusulas para ayudar a sus clientes a ganar ofertas.
Las cláusulas de escalamiento pueden tener sentido para los compradores que no quieren arriesgarse a tener problemas de tasación al sobrepujar demasiado, dice Ziegler, quien ofrece una clase gratuita para quienes compran por primera vez. (Esto se debe a que si una casa no se tasa por el precio de venta, el trato podría fracasar). Para su comprador clientes, Ziegler recomienda cláusulas de escalamiento en los casos en que el mercado pueda estar saltando por delante de ventas.
“Nos permite competir, al tiempo que nos asegura que podamos respaldar el precio de compra ganador, con ofertas competitivas verificadas en la mano, si existe alguna preocupación con la tasación del prestamista”, dice.
Las cláusulas de escalada también pueden ser útiles en mercados calientes donde las casas reciben múltiples exhibiciones una vez que llegan al mercado, obtienen ofertas de precio completo y salen del mercado en una semana, dice Andre Holloman, agente inmobiliario de Keller Williams Realty en Connecticut. En situaciones de oferta múltiple, una cláusula de escalamiento, dice Holloman, debe usarse junto con términos de contrato favorables. Los términos varían según el mercado y el vendedor, pero esto podría incluir algo como arrendamiento posterior a los vendedores que necesitan más tiempo para moverse.
Se recomienda una cláusula de escalada solo si tiene un margen de maniobra con su presupuesto. Los compradores no deben usar uno si ya están en el tope de su presupuesto, advierte Ziegler.
“Observe de cerca su verdadero máximo y manténgase en ese número”, dice ella.
Jeff Tucker, economista senior de Zillow dice que para evitar excederse en el presupuesto, debe comprar casas que estén por debajo de su precio máximo para que su oferta de escalamiento se mantenga dentro de su presupuesto. Por ejemplo, solo mire la lista de casas entre un cinco y un 10 por ciento por debajo del precio máximo de su presupuesto.
“Con más casas vendiendo por encima del precio de lista este año, es posible que se le supere la oferta cada vez que solo esté haciendo una oferta en casas que ya están a su precio máximo”, dice Tucker.
Por supuesto, querrá asegurarse de que su cláusula de escalada tenga un límite para que no se le pase por la cabeza. La razón por la que los expertos en bienes raíces piden precaución al usar estas cláusulas es porque pueden volverse turbias.
"Si bien las cláusulas de escalada suenan bien en teoría, pueden llevar a situaciones complicadas y ambigüedad inesperada", dice Joe Dickerson, agente de bienes raíces en el Área de la Bahía de San Francisco.
Él da este escenario: Supongamos que alguien ofrece $ 400,000 por una casa que usted tiene en la mira. Ofreces $ 450,000 o $ 1,000 sobre cualquier otra oferta competitiva. ¿Significa esto que su oferta es de $ 450,000? ¿O su oferta es de $ 401,000?
“Esta situación hipotética solo incluye dos ofertas”, dice Dickerson. “Imagine una situación con múltiples ofertas y múltiples cláusulas de escalamiento. Podría ensuciarse rápidamente ".
Dickerson no se opone del todo a las cláusulas de escalada. Dice que él y su esposa usaron una cláusula de escalada hace varios años que funcionó a su favor. Solo había otra oferta sobre la mesa, y el precio de compra y los términos eran bastante similares.
Pero dice que cuando use una cláusula de escalamiento, asegúrese de solicitar una prueba de la siguiente oferta más alta o mejor.
Tazz Weatherly, un agente de bienes raíces y propietario de corretaje de bienes raíces con Tazz en Boise, Idaho, también sugiere usar verborrea que se asegura de que el vendedor o el agente de listado no divulgue el precio de oferta a competidores ofertas.
