Si el mercado de compra de viviendas de 2021 fuera un juego de cartas, la baraja estaría repleta de comodines. La pandemia de coronavirus ha provocado cambios sísmicos en el mercado inmobiliario, lo que ha provocado una mayor demanda de más metros cuadrados y, por lo tanto, un interés repentino en los amplios suburbios. Las tasas de interés son bajas, pero también lo es el inventario. Los precios de las viviendas están aumentando, pero un nuevo crédito fiscal para compradores primerizos propuesto por el presidente electo Joe Biden, si se implementa, podría cambiar el juego para los aspirantes a propietarios de viviendas que necesitan ayuda para poner un pie en el puerta.
"La paciencia y la mente abierta son esenciales en este mercado", dice Mia Cottet, agente de Sotheby's International Realty en Los Feliz, California.
En cuanto a quién está comprando viviendas este año, los millennials seguirán siendo actores importantes en el mercado de la vivienda, como analistas de realtor.com señalar: El mayor cumplirá 40 años en 2021 y el extremo más joven de la generación cumplirá 25. En su conjunto, este grupo estará en movimiento, embarcándose en búsquedas de casas como compradores de intercambio y compradores por primera vez. Al mismo tiempo, los compradores de la Generación Z (de 24 años o menos) están preparados para hacer una incursión temprana en el mercado de la vivienda porque, como resultado, todo lo que se refugia en el hogar les ayudó a acumular sus ahorros.
Aquí hay seis cosas que los aspirantes a compradores de vivienda deben saber sobre el mercado inmobiliario de 2021, además de consejos de expertos en bienes raíces para ayudarlo a navegar este momento único.
Un aspecto clave en el presidente electo Joe Biden Plan de vivienda de $ 640 mil millones es aumentar la propiedad de vivienda al proporcionar hasta $ 15,000 en asistencia para el pago inicial a los compradores por primera vez. La propuesta es única porque los compradores recibirían el crédito fiscal en el momento de la compra, en lugar de esperar hasta el año siguiente cuando presenten sus impuestos. No está claro qué tan pronto este crédito podría estar disponible si se implementa.
Analicemos esto: a nivel nacional, el precio medio de venta de viviendas existentes en noviembre fue de $ 310,800, señala Gay Cororaton, economista senior y director de investigación comercial y de vivienda en el Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Los compradores primerizos suelen hacer un pago inicial de aproximadamente el 10 por ciento, o un equivalente de aproximadamente $ 31,800, ella explica, que es 10 veces el ahorro financiero medio de los inquilinos, que es $ 3,100, según la Encuesta sobre finanzas al consumidor del Banco de la Reserva Federal de 2018.
“A medida que los precios de las viviendas continúan aumentando, tener el pago inicial se está convirtiendo en una restricción para la propiedad de la vivienda, que hacer los pagos hipotecarios mensuales que no aumentan tan rápido debido a las bajas tasas hipotecarias ”, dice Cororaton.
Una mayor demanda de viviendas hará que el proceso de licitación sea aún más competitivo. La oferta está en un mínimo histórico y las propiedades se venden rápidamente (a nivel nacional, en un promedio de 21 días) y normalmente con tres ofertas por listado, dice Cororaton.
Es más importante que nunca posicionarse como un comprador calificado obteniendo la precalificación y teniendo los documentos necesarios como como W2 y extractos bancarios en orden y disponibles, para que cuando llegue la propiedad adecuada, pueda hacer una oferta rápida, Cororaton dice.
“Uno de los consejos más importantes que les doy a mis compradores en una situación competitiva es que no soliciten reparaciones y que se indique claramente en la oferta que el inspección de la casa es sólo para fines informativos ”, dice Cottet.
Los términos que incluyen un período de inspección rápido y ninguna solicitud de reparación a menudo pueden superar una oferta de mayor precio, explica Cottet, especialmente cuando un vendedor está motivado para vender rápidamente. Por supuesto, querrá asegurarse de que las reparaciones necesarias se incluyan cuidadosamente en su presupuesto.
Cláusulas de escalada también puede ser un as en su bolsillo para ayudarlo a ganar una oferta. Esta cláusula le permite a usted, el comprador, pagar una cierta cantidad de dinero por encima de la oferta más alta que recibe el vendedor y, a menudo, viene con un límite para protegerlo de entrar en un trato que no puede pagar. Como condición de la cláusula, asegúrese de que el vendedor debe proporcionar evidencia de otras ofertas que usted sobrepujó, dice Greg Kurzner, CEO en Resideum y corredor de ERA Atlantic Realty en Georgia.
Algunos compradores también pueden endulzar su oferta ofreciendo "rentas" a los vendedores, dice Gabriela Cruz, agente de Compass en Washington, D.C.
“Con un alquiler con devolución, la propiedad cierra y los compradores (ahora propietarios) reciben el alquiler pagado de los vendedores (ahora inquilinos)”, explica Cruz. "Esto ayuda a ambas partes si los vendedores necesitan más tiempo para mudarse (o comprar una nueva casa) y si los compradores necesitan más tiempo para alinear la fecha de finalización del arrendamiento con la fecha de mudanza".
Tampoco está descartado ofrecer alquileres "gratuitos", en los que el comprador deja que el vendedor viva en la propiedad de forma gratuita durante un período de tiempo designado.
Una interesante yuxtaposición está en juego en el 2021 mercado de la vivienda: Los precios de las viviendas están aumentando, lo que significa que debe desembolsar un pago inicial mayor, pero las tasas de interés son bajas, lo que se traduce en pagos hipotecarios mensuales más bajos. Realtor.com predice que los precios de las viviendas en 2021 estarán un 5,7 por ciento por encima de los niveles de 2020. A medida que entramos en el nuevo año, las tasas de interés rondan cerca de mínimos históricos, permaneciendo justo por debajo del 3 por ciento para las hipotecas fijas a 30 años.
Si está dispuesto a esperar hasta más adelante en el año para comprar, es posible que vea una facilidad de inventario, dice Lexie Holbert, experta en hogar y estilo de vida de realtor.com. Sin embargo, la compensación es que puede esperar ver tasas de interés hipotecarias ligeramente más altas, dice. Realtor.com predice que las tasas subirán a 3.4 por ciento para fines de 2021.
Además, no permita que los rumores que rodean las tasas bajas récord lo empujen a comprar una casa antes de que esté listo, dice AJ Barkley, ejecutivo de préstamos para vecindarios en Banco de America.
“Algunos compradores de vivienda por primera vez miran únicamente el aumento o la caída de las tasas hipotecarias como indicadores de la disposición a comprar”, dice. “En verdad, una vivienda no es una inversión en la que los compradores deban esperar un retorno rápido o sustancial. En cambio, una casa debe considerarse un camino importante para la creación de riqueza a largo plazo ".
Aún así, la necesidad de ayuda para hacer un pago inicial no debería, por sí sola, impedirle alcanzar sus objetivos de propiedad de vivienda. Según Bank of America, 71 por ciento de los posibles compradores dicen que necesitan ayuda para ahorrar un pago inicial.
Si alguna vez hubo un momento en el que un regalo financiero podría ser útil, 2021 podría ser el año. El doce por ciento de todos los compradores de vivienda y el 28 por ciento de los compradores menores de 28 años dependen de un obsequio financiero de amigos o familiares para ayudarlos con el pago inicial, según un informe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Los prestamistas, sin embargo, reglas estrictas en torno a los regalos para asegurarse de que el dinero no sea realmente un préstamo bajo la mesa.
La riqueza generacional entra en juego para permitir un regalo financiero de las familias, lo que simplemente puede no ser realista para muchos aspirantes a compradores de vivienda. Los expertos en bienes raíces alientan a los compradores a explorar las subvenciones para compradores por primera vez. Por ejemplo, Bank of America Subsidio de anticipo El programa otorga a los compradores de vivienda elegibles un 3 por ciento del precio de compra de la vivienda hasta $ 10,000 (lo que sea menor) en fondos de subvención que se aplicarán al pago inicial, sin necesidad de reembolso, dice Barkley. También puede ver para qué subvenciones podría calificar consultando con su agencia estatal de financiación de viviendas.
Dado que la pandemia de coronavirus hace que las personas pasen mucho más tiempo en casa, los pies cuadrados amplios son una prioridad en la lista de prioridades de muchos compradores, lo que provocó una migración suburbana, dicen los expertos en bienes raíces.
Pero Danielle Hale, economista en jefe de realtor.com, dice que los compradores no tienen que acudir demasiado lejos de los centros de las ciudades para obtener un mejor rendimiento por su inversión. Dentro de las 25 millas de los núcleos urbanos de las áreas metropolitanas más grandes, los buscadores de casas pueden encontrar casas con 25 a 65 por ciento más de pies cuadrados por el mismo precio que una casa más cerca del centro.
Por ejemplo, en Fullerton, California, las casas de 2,000 pies cuadrados cuestan $ 304,000 menos, en promedio, que en las cercanías de Los Ángeles. Algunos otros "barrios" que cuentan con grandes ahorros, según realtor.com, incluyen Hanover, Mass. que tiene un ahorro del 34 por ciento por pie cuadrado en comparación con Boston, y Palos Hills, Ill., que tiene un ahorro del 24 por ciento por pie cuadrado en comparación con Chicago.
Si es nuevo en la vida suburbana, es posible que tenga algunos costos de vida adicionales para tener en cuenta en su presupuesto, como cuotas y evaluaciones de HOA, tarifas de jardinería y facturas de servicios públicos más altas para calentar y enfriar una casa. Los servicios y comodidades que los compradores urbanos dan por sentado no son automáticos en las ciudades más pequeñas, dice la inmobiliaria Kate Ziegler, una inmobiliaria con Arborview Realty en Boston. Por ejemplo, sugiere que se familiarice con los servicios de remoción de basura y nieve, ya que en algunas áreas es privado, no municipal, dice. Pagar por servicios privados podría aumentar potencialmente su costo de vida.
No solo la pandemia y el aumento que la acompaña en el trabajo desde casa, se ha desplazado a donde los compradores quieren vivir, pero también les ha hecho cambiar la prioridad de las características que valoran en sus residencias, dice Homes.com presidente David Mele.
Oficinas en el hogar, pies cuadrados más grandes, espacios recreativos al aire libre como piscinas, jacuzzis y terrazas, y renovados las cocinas se encuentran entre las principales preferencias de características del hogar, según una encuesta de profesionales de bienes raíces realizada por Homes.com. Las proyecciones para casas de cuatro dormitorios se han disparado en comparación con otras categorías, según el software de gestión que muestra MostrandoTiempo. Y Zillow está señalando una tendencia donde las comodidades para el "hogar" (piense en baños inspirados en spa y muelles frente al mar) serán muy buscadas.
Sin embargo, el inventario de viviendas ya está reducido y muchos compradores están priorizando todas estas mismas características. Mele recomienda trabajar con un agente experimentado que conozca el área donde está buscando comprar para ayudarlo a obtener una ventaja.
“Primero se enterarán del inventario que está saliendo al mercado y que aún no está listado”, dice.
También puede considerar optar por una construcción nueva o personalizada, o una renovación, para ayudarlo a incorporar las características que más desea en una casa, aunque puede tener algunos contratiempos.
“Tenga en cuenta que las cadenas de suministro todavía están luchando y el costo de los materiales de construcción está aumentando”, dice Ziegler. "Si está planeando una renovación importante o una construcción completa, contrate a un contratista con anticipación para que pueda estar seguro de los costos y los plazos".
Para los compradores que están considerando una casa de nueva construcción, siempre obtenga una inspección, dice Blancos de jazmín, una inmobiliaria de eXpRealty en Charlotte, N.C. Ella recomienda tanto una inspección previa al panel de yeso como una inspección posterior al panel de yeso.
“Puede pensar que no habrá problemas porque es nuevo y nadie ha vivido allí, pero a veces los contratistas toman atajos”, dice Blanks.
Los dormitorios universitarios cerraron y las visitas a las comunidades de ancianos se restringieron en medio de la pandemia. Ahora, los expertos en bienes raíces están tomando nota de una tendencia emergente: vida intergeneracional, que, según Perspectiva de Zillow para 2021, está aumentando a medida que los adultos jóvenes y los abuelos se mudan con la familia por razones de salud y financieras.
Según un reciente reporte de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, el 12 por ciento de los compradores de vivienda compraron una casa multigeneracional. Katie Detwiler, directora de experiencia en Casas Berks, dice que esta tendencia se está manifestando en la forma en que las personas diseñan casas de nueva construcción, con más solicitudes de sótanos terminados con un baño completo, así como adiciones de dormitorios.
“Vemos que más personas buscan hogares donde puedan albergar a miembros adicionales de la familia”, dice Yawar Charlie, agente inmobiliario de Los Ángeles y director de la división de propiedades en Aaron Kirman Group. “Los compradores de vivienda buscan ese garaje que se ha convertido en una suite para los suegros o una habitación adicional que puedan convertir en un dormitorio adicional. También descubrimos que los miembros de la familia se están uniendo para comprar casas porque simplemente no pueden pagarlas por sí mismos ".
Nuevamente, dado que se trata de un mercado competitivo y esta es una tendencia emergente, es posible que deba ser creativo ya que el inventario es escaso. Un proyecto de mejoras para el hogar, por ejemplo, podría ayudar a hacer posible (y cómoda) una vida multigeneracional, dice Barkley.
"UN línea de crédito con garantía hipotecaria puede ser una forma flexible de ayudar a financiar proyectos más grandes, como ampliar los espacios habitables para acomodar miembros adicionales de la familia o instalando funciones de eficiencia energética para reducir los costos mensuales de servicios públicos dice.
Además, una línea de crédito con garantía hipotecaria ofrece a los propietarios la flexibilidad de una línea de crédito renovable que puede se puede acceder según sea necesario, y tiende a ofrecer tasas de interés más atractivas que otros tipos de financiación opciones.