El sueño americano adquiere tantas formas y formas como haya estadounidenses para imaginarlo. Pero una versión particular de esa visión ha perdurado a través de las décadas: la de un Colonial ordenado en un lote cubierto de hierba con una cerca de piquete en el frente.
No hay nada malo con ese sueño. ¡Es encantador! Hay una razón por la que los niños dibujan lindas casas con chimeneas humeantes y árboles de piruletas en el patio. La mayoría de los estadounidenses vivir en casas unifamiliares, incluso más desearían que lo hicieran, y las casas independientes ahora conforman más de un tercio de la vivienda de alquiler.
Pero el problema es que en demasiadas comunidades, esa es la solamente versión del sueño americano permitida.
En muchos suburbios estadounidenses, casi cada acre de tierra residencial se divide en zonas exclusivamente para viviendas unifamiliares. Incluso en ciudades importantes como Los Ángeles y Seattle, es ilegal construir cualquier cosa menos una sola familia casa en la mayoría de los lotes residenciales sin pasar por un atractivo de variación de zonificación difícil y dolor de cabeza proceso. En otros suburbios, la vivienda multifamiliar es
técnicamente permitido en algunos puntos, pero solo en teoría. Ellos son desalentado en la práctica por un "muro de papel" de regulaciones, como tamaños de lote mínimos poco realistas.¿Por que importa? Insistir en que todas las viviendas sean unifamiliares es una táctica de zonificación excluyente: bloquea los tipos de viviendas que serían más accesibles para los residentes de bajos ingresos, incluidas las minorías y los inmigrantes.
Como el historiador Richard Rothstein señala en "El color de la ley", tales prácticas de zonificación fueron bastante intencionales y arraigadas en el racismo. "Para evitar que los afroamericanos de bajos ingresos vivan en vecindarios donde residían los blancos de clase media, los funcionarios locales y federales comenzaron en el Década de 1910 para promover las ordenanzas de zonificación para reservar vecindarios de clase media para viviendas unifamiliares que las familias de bajos ingresos de todas las razas no podían permitirse," Rothstein escribe.
Las comunidades que todavía se apoyan en la zonificación unifamiliar hoy (u otras reglas de exclusión, como el tamaño mínimo de los lotes) para bloquear la construcción de nuevos edificios de apartamentos, complejos de viviendas asequibles, o incluso pequeños dúplex o triplex, a menudo en nombre de preservar el valor de la vivienda o el carácter de la ciudad, continúan segregando nuestro edificio paisaje.
"La construcción multifamiliar es significativamente más barata que las viviendas unifamiliares", dice Jarred Johnson, director de operaciones de Asuntos de tránsito. “Entonces, la zonificación de una sola familia es totalmente discriminatoria hacia las personas pobres y hacia las minorías. Limita la elección de muchas familias de bajos ingresos, familias jóvenes y personas de la tercera edad que viven con un ingreso fijo para poder vivir en vecindarios ricos en tránsito o trabajo ”.
Si la intención es mantener fuera a ciertos tipos de personas, está funcionando. en un estudiar En 50 áreas metropolitanas, los investigadores descubrieron que las restricciones suburbanas en la densidad del desarrollo residencial contribuyeron significativamente a una mayor segregación de clases durante un período de 10 años. Mientras tanto, más investigación La Universidad de Northeastern y la Fundación Boston encontraron un fuerte vínculo positivo entre las nuevas viviendas multifamiliares en una comunidad y una mayor proporción de hogares no blancos.
Una comunidad con diversas opciones de vivienda: viviendas de diferentes tamaños, tipos y puntos de precio, incluidos apartamentos de alquiler y unidades multifamiliares: se presta a una mayor diversidad de residentes, dice Soni Gupta, directora de viviendas y vecindarios de el Fundación Boston.
“Sabemos que los hogares de color están representados desproporcionadamente entre los hogares de bajos ingresos. Cuando crea una vivienda que es más asequible o un stock de vivienda más diverso que incluye unidades más pequeñas a un precio más bajo puntos, ya sea alquiler o propiedad de vivienda, usted por defecto está creando oportunidades para hogares de color ", Gupta dice.
Si bien la construcción de más viviendas de cualquier tipo ayudará a aliviar la escasez de viviendas, en particular, la construcción multifamiliar podría abordar nuestros patrones de segregación de larga data. "Si construyes un montón de casas unifamiliares, eso no brinda demasiadas oportunidades para personas de diferentes orígenes. Está realmente vinculado a la vivienda multifamiliar ", dice Alicia Sasser Modestino, profesora de política pública en la Northeastern University. "Los municipios que experimentaron una reducción en la segregación racial tuvieron mayores aumentos en la oferta de viviendas multifamiliares, no solo en unidades de vivienda totales".
De hecho, no existe una solución definitiva para los grandes desafíos sociales como la asequibilidad de la vivienda, la segregación y el cambio climático. Pero entre los urbanistas de crecimiento inteligente, alentar la densidad residencial se acerca bastante a una panacea.
Esto se debe a que agrupar los hogares más cerca puede ayudar a crear un ciclo virtuoso. Para empezar, solo construir más viviendas puede aliviar la presión sobre los precios durante una escasez de viviendas, y La construcción multifamiliar permite construir más unidades (y generalmente más pequeñas y más asequibles) por lote
Esa mayor densidad de viviendas también hace que el transporte público sea más eficiente, ya que más pasajeros viven lo suficientemente cerca como para usar el servicio con mayor frecuencia. "Y los residentes de viviendas multifamiliares tienen menos probabilidades de tener un automóvil, lo que significa que es más probable que dependan del tránsito", agrega Johnson.
Eso, a su vez, reduce la dependencia del automóvil, haciendo un estilo de vida transitable y sin automóviles más viable, que aumenta las ventas en tiendas locales y restaurantes, reduce la dependencia de los combustibles fósiles y abre las opciones de vivienda a los hogares de bajos ingresos que no poseen un vehículo. Y eso libera aún más tierra para albergar personas, tiendas o árboles, en lugar de autos estacionados.
Todo esto es la razón por la cual hay un pequeño pero creciente movimiento YIMBY (Sí, en mi patio trasero) que es más acogedor para los nuevos desarrollos de vivienda, y por qué algunos lugares, incluyendo el ciudad de Minneapolis y el estado de Oregon, han prohibido por completo la zonificación unifamiliar.
"Eso no significa que las personas no puedan construir viviendas unifamiliares", señala Anthony Flint, un miembro de alto rango en el Instituto Lincoln de Política de Tierras. "Solo que ningún vecindario puede permitir solamente Viviendas unifamiliares. En Minneapolis, todos los vecindarios también deben permitir dúplex y triplex ”.
Tomará tiempo para que tales medidas de "upzoning" conduzcan a más viviendas, pero es un paso clave. "Y es importante señalar que las viviendas unifamiliares no son malas ni constituyen un problema, en absoluto", agrega Flint. "Es más un escenario de" sí y ": comunidades que permiten una combinación de opciones de vivienda. Atlanta ha dado un buen giro en esto con varios cambios de política e incentivos ".
Sin embargo, los nuevos desarrollos densos a menudo enfrentan una estricta oposición de los residentes locales. Investigadores de la Iniciativa de Ciudades de la Universidad de Boston analizó las actas de las reuniones públicas de zonificación en casi un centenar de comunidades de Massachusetts, y descubrieron que los asistentes se inclinaban hacia los propietarios de viviendas de hombres blancos mayores, la mayoría de los cuales se oponían al desarrollo de nuevas viviendas. Los residentes que se oponen a los nuevos desarrollos de vivienda a menudo se denominan NIMBY (No en mi patio trasero).
La prevalencia de NIMBY no es del todo sorprendente, ya que los propietarios existentes pueden tener cientos de miles de dólares. invertidos en sus hogares, y es comprensiblemente asustadizo ante cualquier cambio que pueda amenazar el valor de su propiedad fortuna. Sin mencionar que las interrupciones causadas por un nuevo proyecto de construcción son soportadas principalmente por unos pocos vecinos cercanos, mientras que los beneficios son más difusos y menos propensos a atraer a seguidores ocasionales a asistir a una aburrida zonificación entre semana reunión.
Pero el hecho es que los proyectos de vivienda equitativa necesitan apoyo. Y, en una especie de Catch-22, los residentes que podrían respaldar un nuevo complejo de viviendas en un suburbio exclusivo son los mismos que aún no pueden darse el lujo de vivir allí y expresar su aprobación.
Entonces, si los funcionarios locales quieren aumentar la zona de su vecindario unifamiliar para permitir viviendas más densas, o si se trata de una nueva Se está proponiendo un edificio de apartamentos, un complejo de condominios o un desarrollo de viviendas asequibles cerca, considere expresar su apoyo. No seas un NIMBY. Se un YIMBY.
Jon Gorey
Contribuyente
Soy un músico de vidas pasadas, padre a tiempo parcial que se queda en casa y fundador de House & Hammer, un blog sobre bienes raíces y mejoras para el hogar. Escribo sobre hogares, viajes y otros elementos esenciales de la vida.