Ya sea que esté comprando una casa o vendiendo una, tendrá que lidiar con algo hacia el final de su viaje conocido como el cierre. En resumen: es un proceso largo con un aluvión de documentos legales que deben firmarse antes de mudarse.
Sin embargo, el hecho de que haya llegado a la etapa final de la venta no significa que esté en su casa libre. A continuación, encuentre algunas de las cosas que pueden detener su cierre, y la compra o venta de su casa.
Los compradores a menudo solicitan a los vendedores que realicen ciertos cambios en una propiedad, como reparaciones, antes de cerrar el trato. Diga "justo antes del cierre, el comprador tiene un recorrido final, y ve que esas reparaciones no se hicieron o se hicieron incorrectamente", señala el abogado de Somerville, N.J. Rajeh A. Saadeh. "Por lo tanto, es posible que el comprador no quiera continuar con el acuerdo hasta que se resuelvan esos problemas".
Explica que una vez que los muebles, las alfombras y otros artículos del vendedor han sido retirados de una casa, un comprador puede notar nuevas áreas que necesitan reparaciones. Es importante que los compradores tengan una idea completa de cómo es la casa vacía y que acuerden con el vendedor los términos de las reparaciones antes de acercarse al período de cierre.
Si hay una guerra de ofertas, o un comprador siente que necesita hacer algo para destacarse, puede pagar más que el precio solicitado. Pero si el comprador necesita un préstamo para la casa, el prestamista querrá hacer una tasación, según Kerry Adams, agente de bienes raíces en elBlumel Adams Group Compass Real Estate en Alexandria, Va. "Si la propiedad no evalúa el precio de venta, el banco solo prestará según el valor de tasación", explica.
Entonces, ¿qué significa eso para el comprador? "Un comprador que no esté protegido con una contingencia de tasación deberá compensar esa diferencia en efectivo". ¿Y si el comprador no tiene ese tipo de dinero por ahí? Adams dice que podrían estar en incumplimiento. "Los compradores deben saber antes de escribir una oferta si existe el riesgo de un problema de evaluación y cuáles son los las ramificaciones son ". Es por eso que es una buena idea utilizar un agente de comprador experimentado que entienda el proceso de evaluación.
Algunos compradores también están tratando de vender sus casas actuales mientras buscan nuevas casas para comprar. De hecho, a menudo necesitan el dinero de la venta de su casa para hacer un pago inicial de la nueva casa. "Un vendedor que acepta un contrato que depende de la venta de la casa existente de un comprador puede llevar al final del trato", dice Jeremy Browne, vicepresidente senior de TTR Sotheby’s International Realty en Arlington, Virginia.
De hecho, dice que los vendedores que aceptan esta contingencia han perdido el control del acuerdo, ya que ahora depende del cierre de la otra casa. "Cada transacción tiene sus problemas y obstáculos únicos, y si surgen problemas que son insuperables para el comprador transacción en la casa actual, el vendedor queda prácticamente impotente excepto para liberar al comprador del contrato."
Incluso si la casa que el comprador está vendiendo está bajo contrato, algo podría retrasarse ese cierre, creando un efecto dominó.
Probablemente sepa que un gravamen en una propiedad puede evitar que los propietarios vendan su casa. "Sin embargo, una de las cosas más recientes que he visto fue un gravamen registrado en la propiedad mientras la propiedad estaba en custodia ", dice Jennifer Okhovat, un agente inmobiliario con Compass en Los Ángeles.
"Por lo general, tratamos de obtener el título tan pronto como abrimos el depósito en garantía e incluso revisamos los informes preliminares del título antes de incluir una casa". Entonces, ¿qué causó este incidente en particular? Okhovat dice que alguien puso un derecho de retención sobre la propiedad del vendedor y el vendedor, que era residente del estado, no estaba al tanto del embargo. Las dos opciones del vendedor eran resolver el gravamen o pagar el gravamen de los ingresos en custodia. “Finalmente, decidió pagarlo a través del depósito en garantía; sin embargo, si no lo hubiera hecho, la venta se habría detenido por completo ”.
Si está comprando una casa nueva, parece natural que quiera muebles y muebles nuevos. Sin embargo, debe atar sus gastos hasta que firme en la línea punteada.
De acuerdo a Eva Henry, un agente de bienes raíces en Prosper, Texas, esas compras son la razón más grande y más común para detener un cierre.
"Muchas veces los compradores recibirán aprobación previa, se someterán a un contrato y luego decidirán comprar muebles nuevos para la casa, una lavadora y secadora o un cortacésped", dice. Si paga en efectivo o no, no importa. "Incluso si abren una tarjeta de crédito, en, por ejemplo, Home Depot, todavía se muestra como crédito" potencial "". Y su préstamo puede ser rechazado el día del cierre. "He visto a muchos compradores arruinar su fideicomiso completo porque salieron y compraron una nevera el día antes del cierre", dice Henry.
En el pasado, los compradores podían cambiar de trabajo durante la custodia, si se mudaban a un trabajo en el mismo campo. Sin embargo, Henry dice que muchas cosas han cambiado. "Muchas personas dejan sus trabajos o cambian de trabajo, incluso a un trabajo mejor remunerado, durante la custodia, lo que detiene todo". Y el coronavirus ha cambiado radicalmente el proceso. "Gracias al virus, el empleo ahora se verifica un hora antes de cerrar." Y si ha habido algún cambio en el historial de empleo, ella dice que todo se detiene y que será necesario comenzar de nuevo por completo.