Buenas noticias primero: en realidad es posible comprar un apartamento en Manhattan por menos de $ 300,000 más o menos. (Sí, un apartamento real, ¡no un armario! Y sí, ¡compre para comprar, no para alquilar!) De vez en cuando, una unidad cooperativa de Housing Development Fund Corporation (HDFC) llega al mercado, proporcionando una opción rara y asequible para los posibles compradores de vivienda.
Pero la noticia desalentadora? No solo son bastante raros, estas gangas inmobiliarias también son un poco atrapantes: para comprar uno, debe tener un salario anual por debajo de un cierto umbral, pero También debe tener efectivo significativo disponible para el pago inicial (y en algunos casos, para el precio total de compra). Esto limita significativamente el grupo de cazadores de casas que realmente pueden comprar este tipo de cooperativa. En casos raros, las personas ahorran. Sin embargo, muchas veces, son las personas (piense en graduados universitarios recientes) con un salario modesto quienes entran en un herencia u obtener un impulso financiero de sus familias, o jubilados sin ingresos mensuales pero con mucho efectivo en reservas Suspiro.
Las cooperativas HDFC de la ciudad de Nueva York surgieron en la década de 1970 cuando, durante una recesión económica, los propietarios comenzaron a abandonar sus edificios. Los edificios fueron entregados a los residentes para administrar. Comenzó como un experimento, pero desde entonces se ha convertido en un nicho para que los neoyorquinos de ingresos bajos a medianos compren viviendas.
Las unidades suelen estar muy por debajo del valor de mercado, lo que significa que su hipoteca costará menos que alquilar una unidad de tamaño similar, explica Eugene Gamble, un inversor inmobiliario y socio principal de Susurradores de propiedades, Una empresa de inversión y desarrollo inmobiliario.
Además de estar a un precio más asequible, las cooperativas HDFC a menudo son lugares con un fuerte sentido de comunidad, dice Molly Franklin, un agente inmobiliario con CitiHabitats bienes raíces.
Lo primero que los compradores deben saber es si califican para el límite de ingresos del edificio, y si necesitan poder mostrar esos números en las declaraciones de impuestos de dos años, dice Franklin. No existe un límite de ingresos universal y las fórmulas para determinar los límites de ingresos varían según las cooperativas. Hauseit, una empresa "a la venta por el propietario" en Nueva York, creó un guía de muestra para calcular las pautas de límite de ingresos. También puedes ver un aplicación de muestra, que generalmente solicita información de la cuenta bancaria, referencias personales y una explicación de por qué desea vivir en el edificio.
Lucas Callejas, un agente inmobiliario con Triplemint bienes raíces en Nueva York, dice que es importante que los compradores consideren si tienen bonos o aumentos programados por venir. Si es así, podría valer la pena pedirle a su empresa que los demore si está cerca del límite de ingresos.
"Algunos edificios, dependiendo del programa, no permitirán un dólar por encima del límite", explica. Otros pueden tener cierto margen de maniobra con una pequeña cantidad de flexibilidad.
En edificios con límite de ingresos bajos, jubilados con buenos resultados financieros pero bajos ingresos, así como compras de regalos Franklin explica que los niños adultos gobiernan el juego, porque muchas de estas compras son en efectivo ofertas.
"Muchas [unidades] se dirigen a personas que pueden tener padres o abuelos con importantes activos en efectivo, o personas que dejó trabajos bien remunerados y ahora trabaja en campos donde ganan menos, pero les resulta más gratificante ", Franklin dice.
"La gente se pone nerviosa porque el edificio exigirá que nunca ganes más que el límite de ingresos después de la compra", dice ella. "El edificio no controlará sus ingresos para siempre y el arrendamiento patentado no se le quitará de las manos si obtiene una excelente promoción un año después de la compra".
Otro punto difícil: los compradores deben averiguar si el edificio ha sido aprobado para hipotecas, dice Franklin. "Algunos edificios no gozan de buena salud financiera, por lo que es poco probable que los bancos presten dinero", señala.
Por lo general, los HDFC requieren un pago inicial algo bajo del 10%, explica Debra Bechtel, profesor de la Facultad de Derecho de Brooklyn que enseña una clínica centrada en HDFC; pero algunos vecindarios "más calientes" requieren todo el efectivo.
Los compradores no deben esperar ganar mucho dinero con un HDFC. Sí, aunque se le permite tener un ingreso mayor una vez que compra el apartamento, lo más probable es que el próximo comprador residente tenga que pagar por debajo del límite de ingresos al momento de la compra. Sin embargo, todo esto depende de las reglas de su edificio.
"El precio de reventa no está limitado, pero entender que el límite de ingresos regirá cuánto puede obtener en su reventa es muy importante para gestionar las expectativas", dice Franklin.
Además, los impuestos invertidos (o las tarifas de transferencia pagadas al edificio para mantener las reservas cuando vende) generalmente son altos para evitar esquemas de hacerse rico rápidamente.
“Siempre me aseguro de que mis compradores sepan que esta es realmente una opción adecuada para alguien que usa el apartamento como su residencia principal como HDFC no permite que las personas compren por pied-à-terre y tienen políticas estrictas de subarrendamiento " explica Lugar Shelly, un agente de Triplemint.
Muchos HDFC requieren renovaciones costosas para alcanzar niveles de vida razonables y, por lo tanto, es posible que sus gastos de bolsillo sean más altos que muchas alternativas llave en mano, explica Gamble.
Las unidades HDFC están diseñadas para personas de ingresos bajos a medios y, como tales, generalmente tienen tarifas de mantenimiento bajas, Susurradores de propiedadesSays Gamble dice. Sin embargo, estas tarifas tienen un costo: las bajas tarifas de mantenimiento significan menos activos líquidos que el edificio tiene para reparaciones y, por lo tanto, el edificio puede ser propenso a problemas de seguridad o mantenimiento.
Y aunque esto es cierto para algunos edificios, está ocurriendo una especie de renacimiento con los HDFC de Manhattan. Una afluencia de ventas recientes de HDFC significa que los edificios tienen más en sus arcas; Franklin dice que muchos están recibiendo mejoras muy necesarias y también se están abriendo al financiamiento.