Actualmente estamos en el segundo período más largo de crecimiento económico en la historia de Estados Unidos, con bajo desempleo, aumento del valor de las viviendas y un oleada en las tasas de propiedad de la vivienda. Ciertamente se ve bien en el papel, pero lo que sube debe bajar: algunos expertos, incluidos más de 20 economistas del Asociación Nacional de Economía de la Empresa y 50 expertos inmobiliarios y economistas en una encuesta para Zillow—Predict es probable que la próxima recesión llegue en 2020.
A medida que la última gran recesión del país dependía del espiral del mercado inmobiliario, una recesión inminente podría parece particularmente desalentador si acaba de comprar su primera casa o se está preparando para comprar en las próximas años. Entonces, ¿qué debe esperar para esta próxima recesión potencial? Hablé con expertos en bienes raíces y financiamiento de viviendas para obtener una imagen completa.
¿Las buenas noticias? No es probable que el mercado de la vivienda afecte la economía como lo hizo en 2007. Sin embargo, los expertos que les pregunté dijeron que siempre recomendarían ser realistas sobre su presupuesto y sacar la hipoteca adecuada para protegerse de una posible recesión. En algunos casos, incluso vieron la recesión como algo bueno, diciendo que incluso podría ofrecer nuevas oportunidades de compra para aquellos que quedan fuera del mercado actual por los altos precios y tasas de interés.
Vale la pena mencionar que no hay un verdadero consenso sobre cuándo vendrá una recesión y qué tan grave puede ser. "2020 apunta a un posible año de recesión porque está justo fuera del rango de pronóstico realmente bueno para la mayoría de los economistas", dice Danielle Hale, economista jefe de Realtor.com. "Significa que no ven una recesión en el futuro a corto plazo, donde el pronóstico es bueno, pero piensan algún día habrá otra recesión, y podría ser en el futuro donde no veamos los datos bien."
Sin embargo, cuando llega, la mayoría de los economistas dicen que el mercado de la vivienda no será la única causa: "Obviamente, la vivienda jugó un papel importante en la última recesión, no es necesariamente obvio que jugará un papel importante en la próxima recesión ", dice Aaron Terrazas, economista senior de Zillow, quien patrocinó la encuesta económica del mes pasado. "Los economistas que encuestamos estaban mucho más preocupados por cosas como el comercio, las crisis geopolíticas y los movimientos de las tasas de interés".
Aún así, hay algunos factores en el mercado inmobiliario a los que vale la pena prestar atención en términos de planificación para una recesión. Hasta ahora en 2018, las tasas hipotecarias han visto el aumento más sostenido para comenzar el año en más de 40 años. El valor de las viviendas en EE. UU. Está aumentando al ritmo más rápido en 12 años Y los niveles de ingresos no están al día con el aumento de los costos de la vivienda.
A medida que aumentan las tasas hipotecarias, hay más programas de préstamos para que los compradores primerizos puedan aprovechar, según Nathan Pierce, un especialista en hipotecas residenciales certificado con Financiamiento avanzado en Salt Lake City, Utah. "Eso en sí mismo puede ser un problema", dice, y señala que existe la posibilidad de que estos nuevos programas, así como los existentes, puedan reducir los requisitos de pago inicial o los mínimos de puntaje de crédito. "¿Qué causó el colapso de la vivienda en 2007 y 2008?", Preguntó. “Era que había demasiados programas de préstamos riesgosos disponibles para todos”. Para agregar al riesgo, la administración Trump comenzó a retroceder Medidas de Dodd-Frank, implementadas después de la crisis hipotecaria de 2007. Los bancos pueden volver a prestar hipotecas a prestatarios más riesgosos.
Eso significa que es extremadamente importante que los compradores de vivienda por primera vez soliciten hipotecas con precaución. El estándar en la industria de financiamiento de viviendas es aprobar a los prestatarios por la cantidad máxima que califican y llevarlos a casa con el pago inicial mínimo, incluso si no tienen ahorros, dice Pierce. Su consejo: "No es necesario que estés al máximo". Zillow descubrió que el 27% de los compradores de vivienda por primera vez superar el presupuesto. Pierce recomienda en cambio que establezca un presupuesto y determine qué pago puede pagar antes de hablar con un prestamista.
También vale la pena considerar poner más dinero por adelantado para un pago inicial, dice Terrazas. Recomienda hacer un pago inicial lo más grande posible para construir un colchón de capital en su primera casa. Terrazas señala que te protegerá en caso de que ocurra una recesión. Por ejemplo, si pierde su trabajo y tiene que vender su casa, tiene más fondos para recurrir. "Si el valor de su vivienda cae 2 o 3%, no será devastador para sus finanzas", dice.
Los ahorros también son cruciales para superar cualquier recesión con un nuevo hogar. "Si ya compró y no tiene ahorrados entre tres y seis meses de gastos de vida, intente llegar lo antes posible", recomienda Hale. Ella señala que el "peor de los casos" de perder su trabajo durante una recesión suele ser de seis meses de desempleo, por lo que es un número seguro para apostar por ahorros.
Y aunque parezca que una recesión significa que es más difícil comprar una casa, un experto sugiere que podría ayudar a ciertos compradores: Jonathan Miller, fundador y presidente de la consultora inmobiliaria Miller Samuel Inc., dice que está prestando la mayor atención al crecimiento salarial limitado ante el aumento de la vivienda precios. Él cree que un posible resultado para 2020 es neutralizar la tasa de crecimiento del valor de la vivienda para satisfacer las mayores necesidades de asequibilidad. Miller dice que la recesión podría incluso manifestarse como una corrección económica: "Las tasas caerán y la demanda se enfriará, lo que suavizará los precios", dice.
Miller cree que esto no sería necesariamente algo malo para los compradores de vivienda que buscan ingresar al mercado. En una recesión, se supone generalmente que el mercado inmobiliario es más suave (menos demanda para moverse), por lo que los vendedores piden menos dinero para viviendas y no hay tantos compradores compitiendo y subiendo los precios: "Es una oportunidad potencial para comprar de manera más económica" dice.
Aún así, la mayoría de los expertos recomiendan que los compradores por primera vez no decidan comprar o vender según estas predicciones del mercado (también conocido como tratar de "cronometrar el mercado"). Nadie puede predecir los cambios exactos en la economía; es más importante ordenar sus ahorros e investigar la hipoteca que tiene sentido dentro de un presupuesto realista, teniendo en cuenta los costos de los nuevos propietarios como mantenimiento, impuestos a la propiedad y seguro.
"Si es el momento adecuado para usted ahora, si está financieramente listo y encuentra una casa que funcione para usted, no esperaría", dice Hale. "Simplemente no hay garantías sobre lo que podría suceder en el futuro".
