Comprar una casa no es tarea fácil. Hay grandes decisiones que tomar: ¿Está buscando un llave en mano o un fijador superior? ¿Vale la pena el viaje más largo? También hay un sinfín de números: ¿Cómo se compara una hipoteca de tasa fija con una tasa ajustable? ¿Cuánto pagará realmente por esta casa de $ 200,000? Y cuando descubra todo esto, es más que probable que encuentre una nueva jerga para descifrar.
Uno de los términos más comunes que puede enfrentar durante su búsqueda es lo que se llama "obsolescencia funcional". Por ejemplo, su agente de bienes raíces podría referirse a una casa menos que perfecta en un excelente precio como "funcionalmente obsoleto". Usted sabe lo que significa funcional, y sabe lo que significa obsoleto, pero qué significa para usted, el comprador de la vivienda y el futuro potencial ¿vendedor? Aquí, todo lo que necesita saber, incluso si comprar una casa funcionalmente obsoleta tiene sentido para usted.
El término obsolescencia funcional tiene algunas aplicaciones diferentes según la industria, pero en bienes inmuebles se refiere a una pérdida de valor de la propiedad debido al estilo, espacio o un diseño particular característica. Básicamente, las casas funcionalmente obsoletas tienen demasiado o muy poco de algo en comparación con otras casas en el área y en el mercado.
Por ejemplo, supongamos que está mirando una casa antigua con dos dormitorios y un baño en un vecindario lleno de casas nuevas con tres dormitorios y dos baños. La casa que estás viendo se consideraría "funcionalmente obsoleta" porque aunque todavía podrías vivir en el casa, la mayoría de las personas no quieren porque pueden obtener una casa de mayor calidad en el área por solo una pequeña prima. Este tipo de obsolescencia funcional se llama deficiencia porque hay alguna característica o factor que hace que la casa sea deficiente en comparación con otras casas cercanas.
La obsolescencia funcional también puede funcionar al revés. Una casa nueva y grande en un vecindario de casas pequeñas y antiguas también se consideraría funcionalmente obsoleta debido a su alta calidad en comparación con el resto del vecindario. Este tipo se llama superadecuacia (también conocido como sobre-mejora) ya que los valores de propiedad más bajos en el vecindario significan que las personas no querrán pagar el precio total de lo que valen estas características.
Además del hogar y la ubicación en general, la obsolescencia funcional también puede referirse a características de diseño individuales. Por ejemplo, si un propietario pinta todos los gabinetes de color verde oliva o construye una piscina en el patio delantero, lo más probable es que la mayoría de los posibles compradores se apaguen por esas características, lo que hace que la casa funcione obsoleto.
En resumen, aunque las casas funcionalmente obsoletas son completamente funcionales, se vuelven obsoletas desde un punto de vista económico. Alguien tendrá que comprometerse al comprar una casa funcionalmente obsoleta, ya sea el comprador por deficiencia (cualquier mejora tendrá que salir de su bolsillo) o al vendedor a través de superadequacy (a menudo tendrán que comprometer el precio de venta solo para sacarlo del mercado) mercado).
Cuando se trata de evaluar una casa funcionalmente obsoleta, hay un factor principal a tener en cuenta: ¿la obsolescencia es curable o incurable? En otras palabras, ¿se puede solucionar fácilmente la obsolescencia funcional?
Obsolescencia incurable ocurre cuando cuesta más solucionar el problema, entonces valdrá la pena en términos de aumentar el valor de la propiedad. Por ejemplo, si una casa es extremadamente pequeña y anticuada en comparación con el resto del vecindario, entonces se consideraría incurable porque se necesitan grandes renovaciones para aumentar su valor (y podrían costar más que el dinero que traerían cuando reventa).
Por otra parte, obsolescencia curable sucede cuando el costo de arreglar algo es fácil y tiene sentido desde el punto de vista financiero. Pregúntese: ¿Vale la pena? Si son los gabinetes de cocina verde oliva los que están apagando a los compradores, una simple lata de pintura blanca Resulta ser más que vale la pena el costo.
Si bien parece que una casa funcionalmente obsoleta viene con complicaciones, recuerde, puede ser de su interés darle una segunda mirada. "Si esa casa con solo un baño o el diseño menos que ideal es lo que te lleva al vecindario de tus sueños sin gastar tu presupuesto, entonces vale la pena considerarlo", dice Holly Hughes, un agente de bienes raíces en Austin, Texas. Muchas veces, las casas funcionalmente obsoletas permanecen en el mercado por más tiempo que el promedio del vecindario, lo que significa que el comprador está en un excelente lugar para negociar. Sin embargo, manténgase alejado de los grandes problemas incurables como las casas con cimientos de mala calidad y otras características de la vieja escuela como los sistemas sépticos.
"Si es un problema demasiado grande, los bancos no lo prestarán", agrega Hughes.
En otras palabras, si una casa fantástica es funcionalmente obsoleta, eso no significa necesariamente que no pueda ser la casa de sus sueños. Solo tiene un factor adicional que considerar antes de tomar la decisión final. ¡Buena suerte!