Imagina encontrar un hogar que te encante (o al menos ver un gran potencial). Ahora: ¿Qué pasaría si pudieras vivir allí, pero en lugar de gastar tus ahorros por adelantado, pagas una pequeña parte de tu alquiler cada mes para el pago inicial? Suena como un sueño, ¿verdad? Lo más probable es que sí, especialmente si eres un persona de libre dedicación, tener más o menos crédito, o una alta relación deuda / ingresos (esos malditos préstamos estudiantiles!), o simplemente no puede guardar suficiente dinero en efectivo cada mes para pagar el anticipo.
Bueno, esta situación no es solo cosa de sueños: es un tipo de contrato conocido como "alquiler con opción de compra". Pero, como muchos escenarios demasiado buenos para ser realidad, conlleva una buena parte de los riesgos. considerar. Esto es lo que debe saber antes de firmar:
Estos arrendamientos de tipo unicornio se llaman muchas cosas, pero los "arrendamientos de alquiler con opción de compra", los "contratos de arrendamiento con opción de compra", los "contratos de arrendamiento con opción de compra" o las "opciones de arrendamiento con opción de compra" se usan comúnmente. En un contrato de alquiler con opción de compra, el inquilino acuerda alquilar una unidad o casa de un arrendador. Cada mes, el propietario guardará parte del pago mensual para el fondo del inquilino en el hogar. El precio acordado permanece fijo durante todo el arrendamiento. Por lo general, una vez que el inquilino ha pagado suficiente capital en la casa para calificar para una hipoteca, el inquilino tiene la opción de comprarle al propietario.
Por ejemplo, un inquilino puede firmar un contrato de arrendamiento-compra para una casa de $ 150,000. El arrendador les exigirá que paguen $ 500 por adelantado y paguen $ 1,200 por mes; $ 200 de estos se destinarán a un pago inicial. Después de dos años, los inquilinos habrán pagado $ 4,800 para el pago inicial, o 3.2 por ciento del valor de la propiedad, suficiente para cubrir el pago inicial de un Hipoteca de la FHA. Si así lo eligen (recuerde, es la opción de comprar), el inquilino puede asegurar la hipoteca y seguir los procedimientos estándar de compra de viviendas.
Por un lado, pueden ser caros. Los propietarios pueden exigir tarifas iniciales no reembolsables (conocidas como una opción premium) para asegurar la opción de compra. Pueden terminar siendo tan costosos como un anticipo, si no más. El estándar suele ser del 5 por ciento, pero esto se puede negociar entre las partes. Además, si un inquilino decide no comprar al final del contrato, no recibirá ninguna devolución del dinero guardado.
También es importante tener en cuenta que los arrendamientos de alquiler con opción de compra suenan similares, pero son muy diferentes de las configuraciones de "contrato de escritura" (que tienen su propio conjunto de riesgos). El contrato de escrituras son viviendas financiadas por el vendedor donde un comprador le paga al vendedor durante un largo período de tiempo en cuotas mensuales con alto interés. En estas situaciones, el inquilino es responsable de todas las reparaciones, y generalmente también de los impuestos y el seguro.
En el alquiler con opción a compra, el inquilino generalmente está cubierto por la ley del inquilino durante el período de alquiler y no es responsable del mantenimiento o las reparaciones. Sin embargo, esto puede variar de un estado a otro, y su arrendador puede intentar que firme estos derechos (aunque, una vez más, la legalidad de esto varía de estado a estado).
Debido a que la propiedad de vivienda está fuera del alcance de más estadounidenses, los arrendamientos de alquiler con opción a compra se están volviendo más populares. Ahora hay algunas compañías de Wall Street bien financiadas que oferta Programas transparentes de alquiler con opción a compra para viviendas renovadas de alta gama. Además, son comunes en las ventas entre pares, como si un amigo de la familia quiere venderle sus propiedades, pero todavía no tiene financiamiento total. Sin embargo, según Nichole Monticelli, un agente de bienes raíces en BEX Realty en Florida, el contrato estándar de alquiler con opción a compra casi siempre se redacta con el mejor interés del vendedor en mente, eso significa que al entrar en ellos como inquilino, debe hacer su debida diligencia para mitigar riesgo.
Por ejemplo, el propietario / vendedor puede intentar que todo el mantenimiento y las reparaciones recaigan en el inquilino (esto puede ser en contra del inquilino leyes en muchos estados, ¡así que consulte con su abogado!) O un contrato puede indicar que un solo pago atrasado anulará acuerdo. Esto significa que el inquilino perdería el dinero que ya ha pagado, así como el dinero que invirtió en renovaciones y reparaciones en la propiedad.
Y dado que los arrendamientos de alquiler con opción de compra son atractivos para aquellos que de otro modo se ven obligados a abandonar las opciones tradicionales de compra de viviendas, el mercado es susceptible a estafas. Por ejemplo, Florida experimentó un aumento en las estafas que implican arrendamientos de alquiler con opción a compra durante el colapso del mercado inmobiliario de mediados de los años 2000, dice Monticelli. Hubo muchos casos en que los inquilinos estaban haciendo sus pagos mensuales, completando reparaciones e incluso mejorando la casa, mientras que los propietarios se embolsaron sus pagos. Los propietarios entonces dejarían de hacer los pagos de la hipoteca y los inquilinos se encontrarían altos y secos cuando los bancos vinieran a reclamar la propiedad. Un 2016 Investigación del "New York Times" mostró que estas estafas estaban en aumento nuevamente.
Sin embargo, incluso si todas estas cosas se aclaran, es importante darse cuenta de que todavía está entrando en una situación inestable: está invirtiendo en algo sobre lo que tiene poco control.
Por ejemplo, aunque no haya habido gravámenes adicionales contra la propiedad cuando firmó su contrato de arrendamiento, el propietario puede haber agregado algunos después del hecho, dice Loving. Determinar si este es el caso e intentar protegerse contra él, tendrá un costo adicional para usted. Esto puede hacer que el costo real de comprar una casa a través de un contrato de alquiler con opción de compra sea mucho más alto que el de una compra tradicional.
Además, aunque tiene derechos legales sobre el dinero que invirtió, puede ser muy costoso obtener lo que es adeudado en casos extremos: "El propietario aún puede incumplir sus obligaciones hipotecarias y perder la casa por ejecución hipotecaria" dice. "[Esto] lo pondría en la situación de tener que litigar por cualquier recurso contra el vendedor".
Si ha decidido que alquilar con opción a compra es para usted, o si se ha enamorado de un alquiler que tiene una opción de compra, entonces su próximo paso debería ser llamar a su abogado. Como se indicó anteriormente, los diferentes estados y regiones tienen sus propias leyes relacionadas con el alquiler con opción a compra, por lo que debe asegurarse de que su abogado tenga conocimiento de dónde desea firmar un contrato de arrendamiento.
Monticelli tiende a aconsejar a sus clientes que se mantengan alejados de los arrendamientos de alquiler con opción a compra, pero si sus clientes deciden seguir esta ruta, ella siempre recomienda que un abogado revise el contrato y lo reescriba para que sea más favorable para el inquilino y mitigue riesgo. Por ejemplo, los inquilinos pueden asegurarse de que no están pagando el doble por las actualizaciones y renovaciones en las que están invirtiendo y que el precio de compra no se puede aumentar cuando llega el momento de comprar. "Si el vendedor no renegocia, tómalo como una señal de advertencia", dice ella.
"Solicite ser precalificado y mostrar el contrato al oficial de préstamos", dice Lewis. Un oficial de préstamos tomará su información financiera y le informará si está en camino de obtener una hipoteca en unos años. También se asegurarán de que sus pagos de alquiler por porciones se sumen para hacer un pago inicial cuando llegue el momento.
Y, por supuesto, si el alquiler con opción a compra parece demasiado arriesgado, pero le gusta la conveniencia de que sus ahorros de pago inicial se combinen con su alquiler, siempre existe el opción de mudarse a un lugar más barato pero pagando la misma cantidad en alquiler (es decir, el alquiler más barato a su arrendador y la parte restante en sus ahorros cuenta).
