El sitio de intercambio de viviendas Airbnb tiene su cuota de críticos, desde vecinos que odian la idea de extraños en su edificio o en su cuadra, hasta hoteles tradicionales que desean que los anfitriones de Airbnb reciban el mismo tratamiento fiscal y el escrutinio reglamentario que hacen, por supuesto, de vez en cuando víctimas escalofriantes. Pero otro argumento consistente es sobre la variedad del panorama general: que Airbnb aumenta los alquileres en ciudades donde los costos de la vivienda ya son asombrosos.
Esta dinámica es quizás más tangible en ciudades conocedoras de la tecnología con mercados de alquiler competitivos, hoteles caros y turismo pesado, como San Francisco, Nueva York y Boston. Y tiene sentido intuitivo: si los propietarios que de otra manera alquilaran un departamento a una familia local por $ 2,000 al mes decide incluirlo en Airbnb por $ 200 por noche, lo que deja a la misma cantidad de inquilinos locales compitiendo por menos en general apartamentos. La ley de la oferta y la demanda inevitablemente significaría que los propietarios podrían cobrar alquileres más altos por los apartamentos restantes.
Si bien no es tan simple, un nuevo trabajo de investigación de UCLA, USC y la Oficina Nacional de Investigación Económica estudiaron alquileres, precios de viviendas y datos de Airbnb en el 100 áreas metropolitanas estadounidenses más grandes de 2012 a 2016 y descubrieron que Airbnb realmente conduce a viviendas más altas costos.
"Los críticos de la vivienda compartida argumentan que aumenta los costos de vivienda para los residentes locales, y encontramos evidencia que confirma este efecto", escriben los autores del estudio. Descubrieron que un aumento del 10% en las listas de Airbnb condujo a un aumento del 0,42% en las rentas del área y un aumento del 0,76% en los precios de la vivienda.
"Nuestros resultados sugieren que el crecimiento de Airbnb puede explicar el 0.27% en el crecimiento anual del alquiler y el 0.49% en el crecimiento anual del precio de la vivienda de 2012 a 2016", continúan. "Estos efectos son modestos, pero no triviales: el crecimiento anual del alquiler de 2012 a 2016 fue del 2.2% y el crecimiento anual del precio de la vivienda fue del 4.8%".
El estudio controló varios factores, incluido el crecimiento explosivo de Airbnb en ese período de tiempo y el hecho de que algunas ciudades puede experimentar un aumento de los alquileres y los precios de las viviendas al mismo tiempo que un aumento en las listas de Airbnb simplemente debido a un rápido crecimiento población.
Al final, los autores del estudio solo ven realmente a Airbnb como un problema si está eliminando viviendas de alquiler a largo plazo del mercado local. En otras palabras, si solo está alquilando su propia casa cuando se va de vacaciones o visita a amigos durante el fin de semana, no está absorbiendo el suministro del mercado local de alquileres. Pero cuando un arrendador lista un apartamento completo en Airbnb en lugar de ponerlo a disposición de los inquilinos locales, eso hace que las viviendas a largo plazo sean más escasas, lo que aumenta los alquileres.
Sin embargo, incluso los propietarios ocupantes que alquilan una habitación libre o toda su casa cuando viajan tienen algún impacto en los precios y alquileres de la vivienda. Debido a que los propietarios tienen esta nueva oportunidad de ganar más dinero de su hogar, están dispuestos y pueden pagar más por ello, elevando los precios de las viviendas, aunque solo sea un medio por ciento por año. Y los precios más altos de las viviendas generalmente conducirán a alquileres más altos, de nuevo, aunque solo ligeramente, ya que los propietarios necesitarán más dinero para cubrir sus hipotecas.
A pesar de su crecimiento meteórico, las listas de Airbnb solo representaron el 0,13% del stock de viviendas del código postal mediano en 2015. Pero, escriben los autores, "quizás la comparación más destacada, al menos desde la perspectiva de un posible arrendatario, es la cantidad de listados de Airbnb en relación con el stock de viviendas que figuran como vacantes y para alquiler ". Y en 2015, las listas de Airbnb comprendían el 8,3% de las viviendas disponibles o vacantes en promedio.
"Esto implica que en el código postal mediano, un residente local que busque una unidad de alquiler a largo plazo encontrará que aproximadamente 1 de cada 12 de las viviendas potencialmente disponibles se colocan en Airbnb en lugar de ponerse a disposición de los residentes a largo plazo ", escribir. "Enmarcado de esta manera, las preocupaciones sobre el efecto de Airbnb en el mercado inmobiliario no parecen infundadas".
Aún así, dada la oportunidad de ingresos que Airbnb proporciona a los propietarios de viviendas locales, los autores parecen ver el impacto del sitio en una comunidad como una bolsa mixta en general. “Desde nuestro punto de vista, las regulaciones sobre el intercambio de viviendas deben (como máximo) tratar de limitar la reasignación del stock de viviendas de los mercados a largo plazo a los mercados a corto plazo, sin desalentar el uso de compartir la casa por parte de los propietarios-ocupantes ", concluyen, sugiriendo que una solución regulatoria podría implicar la imposición de un impuesto de ocupación en los listados de Airbnb que podría no aplicarse propietarios ocupantes.
Personalmente, creo que Airbnb hace más bien que mal, desviando algunos dólares turísticos de los hoteles del centro y de las autopistas a barrios residenciales y pequeñas empresas en toda la ciudad. Un aumento del alquiler del 0,27% parece un pequeño precio a pagar por ese tipo de inversión urbana igualitaria.
Pero estoy hablando egoístamente. Después de permanecer en una habitación normal de hotel con nuestro pequeño hijo, y de ser obligada a pasar un rato tranquilamente en la oscuridad durante horas después de las 8 p.m. hora de acostarse: solo reservamos alquileres de vacaciones cuando viajamos ahora. Tener una cocina y un dormitorio separado es simplemente glorioso, después de todo.