Si te estás tomando en serio la compra de una casa, probablemente estés prestando mucha atención a tu puntaje de crédito. Después de todo, un excelente puntaje de crédito, uno que es 740 o superior—Le conseguirá la mejor tasa posible en una hipoteca. Aun así, podría calificar para un préstamo de la Administración Federal de Vivienda, o FHA, con un anotar en los 500.
Pero hay otra cifra, su relación deuda-ingreso, o DTI, que los prestamistas están observando de cerca. De hecho, al igual que su puntaje de crédito, su DTI determina si puede o no calificar para una hipoteca. Curiosamente, no es un número que los posibles compradores usualmente puedan decir como si pudieran acreditar puntajes.
Esto es lo que necesita saber sobre DTI, incluida la relación ideal que los prestamistas desean ver, cómo se calcula y cómo puede mejorar su relación deuda-ingreso.
Cuando se trata de DTI, el número mágico es típicamente 43, explica Casey Fleming, un asesor hipotecario y autor de La guía de préstamos: cómo obtener la mejor hipoteca posible.
Sus obligaciones mensuales totales no deben exceder el 43 por ciento de su ingreso bruto, que es su ingreso antes de las deducciones de nómina, dice.En el pasado, a los compradores que compraban casas a través de programas de préstamos patrocinados por el gobierno como Fannie Mae y Freddie Mac se les permitía tener un 50 por ciento de DTI. Pero en enero de 2013, la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda redujo la asignación de DTI de esas agencias al 43 por ciento o menos. Sin embargo, los compradores con préstamos de la FHA todavía pueden tener una relación deuda-ingreso de hasta un 50 por ciento, explica Fleming.
En 2018, más de la mitad de las solicitudes de hipotecas denegadas tenían índices DTI superiores al 43 por ciento, según los datos de la Ley de Divulgación de Hipotecas para el Hogar publicados por la compañía de análisis financiero CoreLogic.
¿Se pregunta cómo se calcula su relación deuda-ingreso? La respuesta simple: Divida sus obligaciones mensuales totales por su ingreso mensual bruto total (es decir, antes de impuestos), explica el experto en cumplimiento de préstamos hipotecarios Anna DeSimone.
Las obligaciones totales se componen del pago estimado de vivienda propuesto, que incluiría impuestos a la propiedad, seguro contra riesgos y cualquier condominio cuotas — más el pago mensual de cualquier préstamo estudiantil, auto o préstamos a plazos que tengan 10 o más pagos restantes, explica DeSimone, el autor de Financiamiento de la vivienda 2020. Los gastos mensuales también incluyen el 5 por ciento de los saldos combinados de las tarjetas de crédito rotativas, dice ella.
En teoría, todas las obligaciones de deuda en curso deberían incluirse cuando se calcula la relación deuda / ingresos, explica Fleming.
"Sin embargo, para fines de suscripción, el prestamista solo ve lo que se informa en el informe de crédito, por lo que los préstamos personales que no se informan a las agencias de crédito deben incluirse, pero a menudo no lo son " Dice Fleming.
En cuanto a los ingresos, si tiene un ajetreo adicional a su trabajo habitual, los aseguradores querrán ver al menos dos años netos ingresos en las declaraciones de impuestos de un prestatario, lo que demuestra que el ingreso es verificable, sostenible y es probable que continúe, Fleming explica Se promedian los últimos dos años de ingresos, a menos que los ingresos parezcan estar disminuyendo, en cuyo caso, los aseguradores verán el año más reciente.
Los expertos dicen que si está buscando mejorar su relación deuda-ingreso, puede adoptar un enfoque estratégico para pagar sus deudas.
"Pagar con tarjeta de crédito parece una buena idea, pero es mejor dar este paso de 6 a 12 meses antes de comenzar a buscar casas", dice DeSimone. "A veces, las reglas de crédito se basan en el uso de crédito promedio de los últimos 12 meses".
Además, la "regla del 5 por ciento" para el uso de tarjetas de crédito que se incluye en DTI es realmente favorable, ya que a menudo es inferior a los pagos mínimos requeridos por los acreedores, dice DeSimone.
Cuando se trata de los pagos de su automóvil, eche un vistazo a la cantidad que le queda. DeSimone proporciona este escenario:
Si tiene un préstamo mensual para automóvil de $ 300 y quedan 15 pagos (a partir de la fecha de su solicitud de préstamo), puede "pagar" su saldo a 10 pagos si tiene $ 1,500 en efectivo adicional. Luego, lleve la prueba a su prestamista hipotecario de que pagó los cinco pagos, y el pago mensual de $ 300 se eliminará de su DTI, dice ella.
¿Lo que hay que recordar cuando se trata de DTI? Comprar una hipoteca y solo preocuparse por su puntaje de crédito es como ir al gimnasio y simplemente hacer cardio, sin tener en cuenta las máquinas de pesas. Una buena relación deuda-ingresos le dará la fuerza financiera, por así decirlo, que necesita para asegurar una hipoteca.
