Después de hacer algunas renovaciones importantes en mi hogar, quería determinar nuestro retorno de la inversión, cuánto más podríamos hacer antes de que nuestra propiedad se convirtiera sobre-mejoradoy si valió la pena explorar la refinanciación. Así que recurrí a mi agente de bienes raíces tan generoso, Garrett Ackles de Semonin en Louisville, Kentucky, para una estimación aproximada antes de buscar una estimación oficial. En general, cuando recibe una evaluación, viene con páginas de difícil análisis a través de la jerga inmobiliaria. Así que imagina mi sorpresa cuando Ackles me dio un número directo y una explicación que casi todos podían entender.
Mientras que muchos profesionales de bienes raíces evalúan en términos de "dólares por pie cuadrado", Ackles prefirió, al menos en mi caso y en nuestra área, calificar las propiedades en una escala de una a cinco estrellas. Básicamente, observa las propiedades en el vecindario, ve lo que buscan y crea cinco corchetes diferentes: las propiedades que casi no se pueden vivir son Las propiedades de "una estrella", y las propiedades de casas de ensueño de primera línea son las propiedades de "cinco estrellas", con el precio medio de la vivienda en el área como "tres estrellas" propiedades.
"Mirándolo de esta manera, puedo identificar fácilmente el tipo de comprador y el rango de precios que probablemente pagarían por la propiedad", me dice Ackles. "Entonces podemos asignar un precio razonable por rango de pie cuadrado para cada una de las categorías de" estrellas "en la micro área". También dijo que este método le permite controlar mejor las variaciones.
Me dijo que cuando compramos nuestra propiedad por primera vez, la habría clasificado como un hotel de dos estrellas: tenía potencial, era habitable, pero necesitaba urgentemente actualizaciones. Pagamos $ 200,000 por él, o aproximadamente $ 50 por pie cuadrado. Luego, cuando hicimos las actualizaciones generales iniciales (como la instalación de aire central, toneladas de actualizaciones cosméticas, y un trabajo instintivo de lo horrible tercer piso), dijo que saltamos a una sólida casa de tres estrellas de mediana a alta, aumentando nuestras estimaciones a $ 85 por pie cuadrado a $ 95 por cuadrado pie.
¡Y tenía razón! Cuando tuvimos una evaluación oficial, nuestra casa fue valorada en $ 350,000 después de nuestras actualizaciones iniciales.
Así que hicimos más renovaciones, actualizando nuestra cocina, despensa y baño (que Ackles nos dijo que sería visualmente y funcionalmente apreciado por un comprador final superior). Nos dijo que estas renos nos trasladaron a un alto de tres a cuatro estrellas categoría. Basado en propiedades comparables en el área, eso nos trajo hasta $ 110 a $ 115 por pie cuadrado, o entre $ 429,000 y $ 448,000.
Decidimos que valía la pena refinanciar y obtuvimos una evaluación oficial. Resulta que tenía razón otra vez, aunque un poco conservador, y nuestra casa valía $ 475,000.
Todavía estamos planeando algunas actualizaciones menores para mejorar aún más nuestra calificación, pero Ackles nos dijo que nuestra casa realmente solo podrá entrar en el calificación media de cuatro estrellas, o alrededor de $ 125 por pie cuadrado, ya que ese es el valor máximo potencial de nuestra propiedad, debido a su ubicación y a su ubicación general. funcionalidad Aunque podríamos agregar todas las mejoras a nuestra propiedad, solo obtendremos un retorno de la inversión.
"Al igual que el comprador que no pagaría el dinero de" cinco estrellas "por un hotel que está a media milla de la playa, no creo hay algo que podrías hacer, o cualquier cantidad de dinero que puedas gastar, para hacer de este un lugar de cinco estrellas ", comenta Ackles. dijo.
Sí, el método de Ackles no es convencional, pero el enfoque detrás de esto es común para los agentes de bienes raíces. Mientras Bar Einat, una agente de bienes raíces con Compass en Brooklyn, Nueva York, dice que nunca ha hecho una calificación de estrellas, ella y sus colegas generalmente califica las propiedades de condición y ubicación en una escala con propiedades comparables en el mercado y recientes ventas. Sin embargo, no todos los agentes hacen esto. Bar señala que algunos agentes en la ciudad de Nueva York se apegan estrictamente a las evaluaciones de precio por pie cuadrado.
Esto es todo para decir que definitivamente no debe omitir una evaluación oficial si está buscando vender pronto o refinanciar, pero creo que El truco de Ackles me ha ayudado enormemente cuando intento evaluar qué renovaciones valen la pena emprender y cuánto agregarán a la reventa de mi casa valor.
Antes de empacar sus accesorios de latón, acentos de terrazo y macramé, tómese un tiempo para escabullirse vista previa de lo que los expertos en bienes raíces dicen que son las principales tendencias de casas que revisaremos en nuestras listas en 2020.
Sarah Magnuson
18 dic 2019