Estás tratando de ahorrar un 20 por ciento para dejar tu primera casa, pero ¿sabes exactamente por qué estás luchando por esa cantidad? Aunque no es necesario que establezca ese porcentaje del precio de compra de su casa para comprar, ayuda en dos formas principales: le ahorra dinero a largo plazo al reducir los intereses y lo convierte en un préstamo más atractivo solicitante. Y si bien todo eso suena como un gran objetivo, puede ser imposible para muchos. E incluso si encuentra formas de ahorrar ese dinero, ¿sacrificará una vida que de otra manera sería divertida y satisfactoria?
Si bien el 20 por ciento de anticipo puede parecer el anticipo estándar, en realidad está lejos de eso. De acuerdo con la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, en los últimos cinco años, más del 70 por ciento de los compradores de vivienda por primera vez (que no pagaron todo en efectivo), y el 54 por ciento de todos los compradores, hicieron pagos iniciales de menos del 20 por ciento.
¿Qué nos impide alcanzar este objetivo de ahorro? Según ese mismo informe de 2017, las barreras de ahorro variaron entre los grupos de edad. Alrededor del 23 por ciento de los encuestados de 36 años o menos dijeron que ahorrar para el pago inicial era la tarea más difícil en el proceso de compra de una vivienda, a menudo citando que la deuda del préstamo estudiantil los retrasó. Los encuestados también señalaron las deudas de tarjetas de crédito y préstamos para automóviles como factores de estancamiento.
"Hay razones muy prácticas por las cuales la gente dice que debes apuntar al 20 por ciento, pero lo sé por primera vez comprador, eso es mucho efectivo por adelantado ", dice Farnoosh Torabi, periodista de finanzas personales, anfitrión del podcast “Entonces dinero"Y Embajador de Educación Financiera de Chase Slate. “Cuando bajas ese dinero, tu evaluación de riesgos disminuye de una buena manera. En otras palabras, no se lo considera tan arriesgado para un prestatario como alguien que solo tiene un cinco por ciento de anticipo ".
Reducir el 20 por ciento significa que no tendrá que pagar un seguro hipotecario privado (PMI) y probablemente también obtendrá una mejor tasa de interés, dos cosas que le darán un pago mensual más bajo. Además, tener un financiamiento más seguro a menudo endulzará su oferta para ayudarlo a obtener la casa que desea.
Si todavía está calculando cuánto dinero desea poner en una casa, aquí hay algunos factores útiles a tener en cuenta:
Si va a tener una hipoteca mayor que el costo de su alquiler actual, imagine que ya tiene ese pago hipotecario, sugiere Paula Pant, anfitriona de Permitir cualquier cosa podcast
Ponga ese "pago" (o la diferencia entre su renta actual y su hipoteca futura estimada) en una cuenta de ahorros. "Eso te hará imitar la experiencia de tener un pago de hipoteca más grande, y puedes ver cómo se siente esa experiencia en tu vida", dice Pant. “Si después de un mes o dos piensas,‘ Esto es demasiado estresante. El resto de mi flujo de caja es demasiado ajustado. "Entonces, no hay daño ni falta. Acaba de acumular algunos ahorros adicionales ", dice Pant. Usa ese dinero más tarde para mudarse y liquidar gastos, aconseja.
La mayoría de los préstamos no conformes e hipotecas convencionales con un pago inicial de menos del 20 por ciento agregarán un seguro hipotecario privado (PMI). PMI protege a la compañía hipotecaria si usted no cumple con su préstamo. El PMI generalmente cuesta entre 0.5 y 1 por ciento del monto total del préstamo anualmente, según Investopedia. Eso significa que con un préstamo de $ 100,000 usted podría estar pagando $ 1,000 al año, o $ 83.33 por mes (suponiendo esa tarifa de PMI del 1 por ciento). Duplique ese número mensual si su préstamo es de $ 200,000, y así sucesivamente.
Aunque $ 83.33 podría no parecerle mucho por mes en este momento, no debe descontar cómo podría afectar sus gastos en el futuro. ¿Qué sucede si necesita cuidar a un familiar enfermo, mientras está embarazada, y el automóvil necesita neumáticos nuevos, o si pierde su trabajo y el techo comienza a gotear? "Eso es lo que me preocupa sobre PMI, no son los $ 80 al mes", dice Pant. Debe pensar en cómo puede pagar este pago mensual durante los próximos 15 o 30 años a medida que se enfrenta a todo tipo de obstáculos en el camino, tanto financiera como personalmente.
"Una compra importante y un compromiso a largo plazo no deben basarse en si en esta instantánea en particular a tiempo puede cumplir con los pagos mensuales", dice Pant. "El marco más acertado para la toma de decisiones sería si esta compra es algo con lo que se puede vivir durante muchos años y es lo suficientemente asequible como para que ocurrieran grandes contratiempos en el futuro".
“Cuando mis clientes milenarios se acercan a mí y discutimos sus objetivos finales de vida, comprar una casa es casi siempre en sus listas de deseos ", dice Ziyah Esbenshade, asesor financiero de Pell Wealth Partners en Nueva York Ciudad. Trabajará con sus clientes realizando un análisis en profundidad de sus ingresos y gastos: "Identificamos oportunidades para que ahorren para el pago inicial", dice. "Una vez que mis clientes identifican el pago inicial del 20 por ciento como una meta, entonces observamos su flujo de caja y vemos cuánto pueden ahorrar mensualmente", dice ella. Luego configuraron una parte del cheque de pago del cliente para ir a una cuenta externa que es exclusivamente para este objetivo.
El objetivo podría ser ahorrar ese dinero durante un período de tres años, dice Esbenshade. "Una vez que creamos su plan, la gente se emociona mucho y cuando me reúno con ellos un año después, dicen:" No puedo cree cuánto dinero había ahorrado para este objetivo y se siente realmente alcanzable ". Hay una sensación de orgullo allí", dijo. dice.
El crédito juega un papel importante en el proceso de compra de una vivienda. "Le recomendaría que tome su crédito tan en serio como su disponibilidad de efectivo", dice Torabi.
Si su puntaje de crédito es menos que estelar, el tiempo que le toma ahorrar para su pago inicial es un buen momento para aumentarlo. No solo le garantizará obtener un préstamo, sino que también ahorrará dinero en el proceso. "Para obtener la tasa de interés más baja posible, debe asegurarse de tener el mejor puntaje de crédito", dice Esbenshade. ¿No estás seguro de a qué puntaje apuntar? Mira qué se necesita puntaje de crédito para comprar una casa.
Todos nuestros expertos recomendaron que se ahorren al menos tres meses de gastos en su fondo de emergencia para los casos inesperados que mencionamos anteriormente. "Sé que hay algunas personas a las que les gusta llevar eso un poco más lejos... pero tres meses es un barómetro cómodo", dice Pant.
Torabi se hace eco de esto, y agrega que cree que los millennials con conocimientos digitales probablemente tendrían una mejor oportunidad de rebotar después de un despido, y que un mínimo de tres y un máximo de seis meses de gastos de vida en ahorros satisfacer.
Antes de decidir qué casa desea comprar, considere lo que los próximos tres, cinco o 10 años pueden traer para usted y su familia. ¿Desea tomarse un tiempo libre del trabajo para quedarse en casa con niños? Eso afectará sus ingresos y su capacidad para realizar pagos de hipotecas. ¿Usted o su pareja planean regresar a la escuela a tiempo completo o parcial? ¿Necesitará un auto nuevo pronto? Es un gasto para el que necesitará dinero después de cerrar su casa. Todas estas son decisiones importantes a tener en cuenta cuando esté considerando usar sus ahorros y realizar pagos mensuales.
"Compre una casa que sea asequible bajo la circunstancia de que solo hay una persona que gane dinero", sugiere Pant. “Eso en realidad hace dos cosas: una, te da la flexibilidad de tener a un padre en casa. Dos, si rompes, te divorcias, y luego una persona se muda y la otra se queda en la casa, es un situación más probable de que la persona que termina manteniendo ese hogar pueda continuar pagándose eso pago."
Si bien ese esfuerzo puede no ser realista para todos los que compran una casa con base en un ingreso doble, si guarda una parte sólida del sueldo de una persona, tendrá un ahorro considerable si uno de ustedes experimentan una pérdida de trabajo, necesitan tiempo libre para cuidar a un familiar enfermo, requieren tiempo libre adicional después de que nazca un bebé o simplemente estén mejor preparados para los grandes gastos que la vida les arroja tú. ¿Tienes un auto que está en las últimas piernas? Pant sugiere preguntarse si puede hacer que el auto sobreviva por uno o dos años adicionales, luego arregle el auto para se está ejecutando e intenta que dure para que puedas usar ese otro dinero para el pago inicial y obtener la mejor hipoteca que lata. Al final, le favorecerá financieramente esperar.
Torabi dice que acepte la hipoteca que le permite un respiro en su presupuesto. "Está poniendo dinero en lo que con suerte será un activo apreciable con el tiempo", dice ella.
El IRS permite retiros de IRA sin penalización limitada para la compra de una casa por primera vez de hasta $ 10,000. Y si has tenido un Roth IRA durante al menos cinco años, puede tener un poco más de margen de maniobra; siempre puede retirar contribuciones libres de impuestos y multas, pero aún está sujeto al límite de $ 10,000. Los fondos se pueden usar para la compra de una casa por primera vez o para los costos de cierre.
Sin embargo, esto no siempre se aconseja: "Creo que retirar hasta $ 10,000 de su Roth es un gran error", dice Esbenshade. “Las cuentas Roth IRA son como el estándar de oro en la inversión, especialmente cuando eres joven porque el dinero crece libre de impuestos durante toda tu vida, y luego sale libre de impuestos. Si tiene que tocar cuentas de jubilación, creo que probablemente hacerlo en forma de préstamo sería la mejor de las malas opciones. Pero el objetivo real es tratar de obtener ese pago inicial sin aceptar o perjudicar su jubilación ”. ¿Su consejo? Es mejor gastar dinero y pagar el PMI.
UN Préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA) es una hipoteca respaldada por el gobierno diseñada para ayudar a los compradores de vivienda por primera vez que no tienen tanto dinero para dejar su casa o que tendrían dificultades para recibir un préstamo convencional. Con un préstamo de la FHA, el requisito de pago inicial es de 3.5 por ciento para puntajes de crédito de 580 y hasta 10 por ciento para puntajes de crédito de 500-579, según un artículo sobre BankRate.com. También pagará un PMI especial, llamado prima de seguro hipotecario (MIP) de la FHA, ya sea por duración del préstamo (si paga menos del 10 por ciento) u 11 años (si deja más del 10% por ciento). Puede cancelar MIP, aunque refinanciando a un préstamo convencional.
Aunque esto puede parecer mucho, en realidad es una buena opción para muchos. Torabi dice que es un camino diferente hacia la propiedad de la vivienda para los compradores por primera vez de un determinado ingreso que desean convertirse en propietarios y tal vez no tienen tanto efectivo por adelantado para hacerlo. Sin embargo, estos deben ser asumidos solo si no se está esforzando demasiado en lo que respecta a la hipoteca.
"Haz tu investigación", Ebenshade hace eco. "Si califica para un préstamo de la FHA y tiene un trabajo seguro, puede pagar los costos de su vivienda y tiene ese fondo de emergencia adicional reservado, entonces creo que vale la pena explorarlo".
Antes de empacar sus accesorios de latón, acentos de terrazo y macramé, tómese un tiempo para escabullirse vista previa de lo que los expertos en bienes raíces dicen que son las principales tendencias de casas que revisaremos en nuestras listas en 2020.
Sarah Magnuson
18 dic 2019