A veces encuentras un gigante victoriano de 127 años a un precio tan grande que parece tonto dejarlo pasar, incluso si es mucho más de lo que piensa gastar. Entonces decides convertir el último piso en un piso completo Airbnb para ayudar a hacer los pagos. Pero para mantener la mayor cantidad de dinero posible de la venta de su última casa, optó por hacer el pago inicial mínimo posible (3.5 por ciento) en una hipoteca de la FHA.
(Si no puede saberlo, ¡eso es lo que me pasó a mí!) Mi esposo y yo pagamos $ 7,600 en nuestra casa de $ 200,000. por debajo del enfoque de sabiduría convencional de 20 por ciento de descuento, e incluso menos que la mediana de 6 por ciento de descuento un comprador de vivienda por primera vez.
Creo que si tuviera que hacerlo de nuevo, aún lo haría. Al conservar nuestro efectivo, pudimos pagar directamente la mayoría de nuestras (primera ronda de) renovaciones. Pero hay algunas cosas que me gustaría no haber tenido tanta prisa por pasar por alto, o desearía haber podido predecir, en mi entusiasmo por conseguir la casa. Aquí, cinco cosas que desearía haber sabido antes de ir con un pago inicial bajo.
Para tomar la opción de pago inicial bajo y bajo, tuvimos que hacer un Hipoteca de la FHA, que solo requiere un 3,5 por ciento de descuento. Desafortunadamente, viene con un proceso de suscripción notoriamente estricto y debe usar un tasador aprobado por la FHA. El vendedor casi no quiso aceptar nuestra oferta cuando se enteró de que esa era nuestra ruta financiera.
Pero una vez que nuestra oferta fue aceptada y la casa fue inspeccionada, el real La diversión comenzó. Los prestamistas revisaron las fotos con un peine de dientes finos. Consideraron que los alimentos básicos en el piso de madera dura son un peligro de tropiezo. Se negaron cuando vieron que al baño del tercer piso le faltaba un inodoro. Lloraron asquerosamente cuando vieron pintura descascarada en el baño de barro. Tuvimos que arreglar todas estas cosas antes de que hicieran el préstamo. Como nuestro vendedor no era exactamente complaciente, tuvimos que entrar y sacar grapas, instalar un inodoro y volver a pintar muros nosotros mismos (todo de nuestro bolsillo), lo cual fue un gran riesgo teniendo en cuenta que no sabíamos si terminaríamos obteniendo el sitio. (¡Afortunadamente, tuvimos un agente inmobiliario increíble que pasó un domingo por la tarde con nosotros lidiando con todos estos problemas!)
Estaba familiarizado con seguro hipotecario privado desde que lo tuvimos en nuestra primera casa. Para obtener una hipoteca con una inversión inicial baja, usted, el prestatario, paga un seguro que cubre al prestamista en caso de incumplimiento. Se activa cuando paga menos del 20 por ciento de anticipo. Hay algunos tipos diferentes, y anteriormente teníamos uno que permitía que el propietario lo cancelara después de alcanzar el 20 por ciento de capital en su hogar. En otras hipotecas convencionales, el seguro finalizará automáticamente cuando alcance una relación préstamo-valor del 78 por ciento (aunque puede solicitar que sea despegado cuando llegas a 80! Pero con un préstamo de la FHA, el seguro privado es para SIEMPRE: la única forma de obtenerlo es si refinancia con una hipoteca convencional. Eso significa que mientras hagamos nuestros pagos de la hipoteca, pagaremos $ 133 al mes (¡casi $ 1,600 al año!) Hacia una póliza de seguro para otra persona. Es mucho dinero que podría estar yendo a cosas mucho mejores y odio que tengamos que pagarlo.
Si el PMI interminable no fue suficiente, se le aplica un costo inicial adicional con un préstamo de la FHA, una prima de seguro adicional (conocida como Prima de seguro hipotecario inicial unifamiliar). Usted lo paga a HUD y se incluye con los costos de cierre. De hecho, me había olvidado de esto hasta que volví y miré nuestros documentos de cierre (¡fue un momento estresante que trato de bloquear la memoria!). Esto agregó $ 3,377.50. Ahora, en nuestro caso, conseguimos que el vendedor pague algunos costos de cierre después de la inspección, pero eso sigue siendo una sorpresa. Este costo adicional, si lo incluye en su hipoteca, también puede significar que finalice el pago mensual de su préstamo FHA ser más alto de lo que tendría que pagar con un préstamo convencional, incluso si la tasa de interés es un poco Menos.
Algo así como comer postre primero, tomamos el pago inicial bajo a costa de poder hacer algo mejor más tarde. Nos encantaría evitar malgastar ese dinero en el seguro hipotecario todos los meses, y una forma de hacerlo es refinanciar en una hipoteca convencional una vez que hayamos acumulado algo de capital. Pero habiendo financiado todos menos esos pocos miles de dólares, nos atrapamos efectivamente en este préstamo una vez que las tasas de interés comenzaron a subir (y están subiendo). Lo que pasa con las hipotecas es que cargan por adelantado los intereses de sus pagos, es decir, los primeros años que paga muy poco por el capital. Eso hace que sea muy difícil avanzar en el pago del monto original del préstamo. Entonces, una vez que las tasas de interés comiencen a subir, como estaban obligados a hacer cuando obtuvimos el préstamo a una tasa históricamente baja como lo hicimos nosotros (¡3.875 por ciento!), Las matemáticas no se traducen en un refinanciamiento. Así que estamos encerrados en esta hipoteca y seguro a menos que las tasas caigan drásticamente en el futuro.
Dos años y medio después, optamos por hacer algunas renovaciones importantes para llevar la casa al nivel de las casas que actualmente se venden en nuestro par de bloques. Para pagar la factura, queríamos aprovechar la equidad que habíamos construido a través de mejoras y aumentos del valor de la propiedad. Pero solo puede pedir prestado un cierto porcentaje del capital de su casa (la diferencia en lo que debe y lo que vale). Debido a que habíamos progresado muy poco en el pago del principal (¡vea el número 4!), Estábamos limitados a lo que podíamos pedir prestado y, por lo tanto, a las mejoras que podíamos hacer. (Lo que tal vez no sea tan malo, porque nos impide pasar por alto). La buena noticia: esto nos obligó a ser creativos y encontrar compromisos en las renovaciones. Gracias a eso, creo que hemos agregado más valor del que hemos gastado. Pero con las tasas de interés subiendo, queríamos hacer de este nuestro último hurra y hacer TODO el trabajo de una vez, lo que finalmente no pudimos hacer.
Antes de empacar sus accesorios de latón, acentos de terrazo y macramé, tómese un tiempo para escabullirse vista previa de lo que los expertos en bienes raíces dicen que son las principales tendencias de casas que revisaremos en nuestras listas en 2020.
Sarah Magnuson
18 dic 2019