Impuestos a la propiedad, seguro para propietarios de viviendas, intereses, honorarios de HOA: cuando se trata de su pago mensual de la hipoteca, el capital de su préstamo no carece de compañía. Aún así, pocos de estos costos y gastos adicionales generan tanta ira de un propietario de vivienda como el seguro hipotecario privado (PMI).
Si está desechando a regañadientes dinero extra para una prima de PMI, entonces el seguro hipotecario privado no necesita presentación. Pero para los no iniciados, aquí hay un resumen rápido: un prestamista requiere el PMI si un prestatario no puede (o no quiere) hacer un pago inicial del 20% cuando usa una hipoteca convencional para pagar una casa (lo mismo es cierto para el financiamiento a través de la Administración Federal de Vivienda, pero las reglas y estipulaciones diferir de). En el mundo hipotecario, los prestamistas prefieren que los prestatarios tengan la mayor cantidad de dinero (o capital) invertido en una casa, por lo que es menos probable que incumplan. Sin embargo, cuando esto no sea posible y el prestamista tenga una participación mayoritaria en la vivienda, el prestamista requerirá el prestatario comprará un seguro hipotecario privado para proteger al prestamista en caso de incumplimiento y juicio hipotecario.
En resumen, el PMI protege al prestamista, a expensas del prestatario, y permanece en el préstamo hasta que el capital del prestatario en la vivienda alcance el 20%. El costo no es exactamente un cambio considerable: las primas generalmente varían de $ 30-70 por mes por cada $ 100,000 prestados, según el monto del anticipo y la calificación crediticia del prestatario. Además, los propietarios no tienen voz en la elección de la compañía hipotecaria y no pueden negociar la tasa. Agregando insulto a la lesión, hay sin garantía que las primas del seguro hipotecario pagadas en 2018 y más allá seguirán siendo deducibles de impuestos.
Sin embargo, hay un lado negativo: el PMI permite a los compradores de viviendas con un presupuesto modesto aprovechar las bajas tasas hipotecarias de hoy (que ahora oscilan en el rango bajo del 4% comparado a las tasas de más del 10% de los años 80). Además, el PMI puede eliminarse por completo del pago de una hipoteca, si ha sido "condimentado" durante al menos 12 meses, y la relación préstamo-valor (LTV) no es superior al 80% (léase: el prestatario tiene al menos un 20 por ciento de capital en el hogar). Todo esto con la condición de que el préstamo esté al día.
Eso nos lleva al error que es probable que cometan los compradores de vivienda por primera vez: no vigilar su relación LTV (puede calcular esto dividiendo el saldo del préstamo por el valor de tasación de la vivienda). Entienda esto: la ley no exige a los prestamistas (o más precisamente, el Ley de protección de propietarios de viviendas) para finalizar automáticamente el PMI de un préstamo convencional hasta que el LTV del prestatario alcance el 78% (que se basa en el valor de tasación original o el precio de venta, el que sea menor). Sin embargo, de acuerdo con el mismo acto, puede solicitar, por escrito, que se elimine el PMI una vez que el LTV alcance el 80%.
¿Así que cuál es el problema? Hagamos algunos números. Supongamos que compra una casa mañana por $ 215,600 (el valor medio actual de la casa en los Estados Unidos, según Zillow). Pones un 5% de descuento (o $ 10,780), lo que te deja con un monto de préstamo de $ 204,820. Para solicitar reducir su PMI al 20% del capital, deberá pagar su capital a $ 163,856 (el monto del préstamo multiplicado por 0.8). Un vistazo a un plan de amortización para un préstamo a 30 años con un interés del 4%, demuestra que alcanzará un LTV del 80 por ciento en diciembre de 2027. Pero el prestamista no está obligado a cancelar la póliza hasta septiembre de 2028, cuando alcanza un LTV del 78 por ciento ($ 159,759.60). Eso significa que podría estar haciendo pagos innecesarios de PMI durante casi un año, desperdiciando más de $ 1,300, si no solicita que se elimine el PMI.
Incluso si configura una alarma para diciembre de 2027, nueve años es mucho tiempo de espera y más tiempo para pagar. Para los propietarios que buscan un atajo, Amin Taghavi, un planificador hipotecario en Rock Hill Financial en Narberth, Pennsylvania, tiene algunos consejos. "Haz tu tarea", dice. “Después de pagar el PMI por un año completo, vea qué propiedades comparables se venden en su área, y si cree que el valor de su casa ha aumentado lo suficiente como para llevarlo al 20% del capital, solicite una nueva evaluación ”. Esto implica que un tasador (elegido por el prestamista) visite su casa para determinar su mercado actual valor; El servicio cuesta entre $ 450 y $ 600, dependiendo de su ubicación. Las reevaluaciones también pueden beneficiar a los propietarios de viviendas que han realizado mejoras significativas en su hogar desde la fecha de compra inicial. Aunque tiene que desembolsar cientos de dólares para el servicio, puede valer la pena guardar el lo que serían miles de dólares en PMI durante los ocho años adicionales de pagos que le brindarían hasta el 20% del patrimonio.
Otra forma de avanzar rápidamente a su pago final de PMI es a través de la refinanciación (obtener una hipoteca diferente con una tasa de interés más baja una vez tiene más capital en el hogar), pero con los costos de cierre a considerar y las tasas hipotecarias lentamente en aumento, esto se está volviendo menos viable opción. En cambio, Jeremy Durkin, un consultor hipotecario senior con Trident Mortgage en Filadelfia, Pensilvania, sugiere que los propietarios simplemente agreguen $ 200 o $ 300 adicionales a su pago de hipoteca cada mes que se destina a pagar el principal. ¿Una estrategia que sea infalible y efectiva? Vendido.
Antes de empacar sus accesorios de latón, acentos de terrazo y macramé, tómese un tiempo para escabullirse vista previa de lo que los expertos en bienes raíces dicen que son las principales tendencias de casas que revisaremos en nuestras listas en 2020.
Sarah Magnuson
18 dic 2019
