Cuando estaba en el proceso de comprar mi casa En Los Ángeles, mi esposo y yo decidimos que cualquier oferta que hiciéramos tenía que venir con contingencias. Necesitábamos suficiente tiempo para realizar Una inspección, realizar una evaluación y obtener nuestro préstamo aprobado.
No todos los compradores hacen una oferta en una casa con contingencias, y no todos los vendedores aceptarán contingencias con su oferta. Depende de dónde viva (por ejemplo, las ofertas contingentes son muy raras en Nueva York, aunque son bastante comunes en California) y qué tan caliente es el mercado.
También puede estar navegando a través de sitios de listado y etiquetas de aviso como "pendiente" y "contingente" y preguntarse qué significan, cuál es la diferencia y qué significa eso para usted, un comprador potencial. Dejame explicar.
Cuando una oferta es contingente, básicamente significa: "Le estoy ofreciendo una cierta cantidad de dinero por su casa si el propiedad, y la transacción en general, cumple condiciones específicas ". Y eso está incluido en el contrato entre el comprador y vendedor.
El comprador (generalmente) tendrá una cantidad de tiempo limitada para asegurarse de que se cumplan sus contingencias para eliminarlas o cumplirlas. Durante ese período de tiempo, la lista generalmente sigue activa (es decir, otras personas aún pueden hacer ofertas en la casa), pero no siempre. Una vez que todas las contingencias han sido marcadas, la oferta pasa de ser etiquetada como "contingente" a "pendiente" en la mayoría de los sitios del Servicio de Listado Múltiple (MLS) (es posible que también note una redacción diferente, y lo veremos en un momento ¡segundo!).
Hay cuatro tipos de contingencias. Los tres primeros son los más comunes: la contingencia física (un inspección de la casa, que generalmente es realizado por un profesional), la tasacióny la aprobación del préstamo.
El marco temporal de las contingencias varía de estado a estado, pero en California, por ejemplo, el estándar El plazo para una contingencia física y de evaluación es de 17 días, mientras que la contingencia del préstamo suele ser de 21 dias.
El cuarto es una contingencia de venta: es cuando el comprador tiene que vender su propia propiedad para comprar la actual. Como puede imaginar, es más difícil establecer un límite de tiempo para este último.
De acuerdo con el agente Lindsay Barton Barrett en Douglas Elliman, el vendedor también puede insistir en una contingencia propia: solo venderán su casa una vez que encuentren una propiedad para mudarse o comprar. Sin embargo, esto no es muy común, ya que el momento de la transacción está en el aire y, por lo general, los compradores prefieren un proceso más ágil que no se alargue.
Esto significa que el vendedor ha aceptado una oferta con contingencias. Sin embargo, mientras el comprador está trabajando para reunirse con ellos (es decir, programar una inspección o investigar una evaluación), el vendedor puede permitir que las personas vean la casa y presenten ofertas.
Una vez que el vendedor acepta la oferta contingente, ya no puede mostrar su casa ni aceptar ofertas. Básicamente: el comprador le ha puesto un anillo, y eso es todo. Los vendedores generalmente no optarán por este tipo de etiqueta de contingencia, porque puede ponerlos en una situación difícil detectar si el comprador siente que una o más de sus contingencias no se cumplen y decide respaldar fuera. El vendedor tendría que volver a poner la casa en el mercado y comenzar de nuevo.
El comprador tiene una fecha límite para sus contingencias y debe cumplirlas. Si el comprador no puede resolver las contingencias en el marco de tiempo por contrato, debe continuar con la oferta tal como está o perder su depósito de dinero serio. Si el comprador supera su fecha límite, el agente del vendedor deberá entregar una Solicitud para que el Comprador realice un aviso que obligue al comprador a tomar una decisión en 48-72 horas.
Sin embargo, incluso si a un vendedor se le permite seguir mostrando su casa y aceptando ofertas, definitivamente no puede cancelar el proceso de compra en curso con su oferta actual mientras sea contingente, no importa qué.
Tener contingencias en su lugar generalmente es para proteger al comprador y permitirles una salida de la transacción si ocurre lo inesperado. Por ejemplo, el comprador podría saber que un techo que se anunció como "nuevo" en realidad tiene 40 años y necesita ser reemplazado. Esto caería bajo la contingencia "física", y el comprador puede retirarse, por contrato (si alertan al vendedor y al agente a tiempo).
O tal vez ha habido una emergencia en la familia del comprador que resultó en no tener más el dinero necesario para comprar la casa o poder pagar la hipoteca; por lo tanto, el comprador no calificaría para el préstamo, lo que significa que una de las contingencias no se cumplirá. Al comprador se le permitiría salir del trato.
Cuando se habla a Los Ángeles Brújula agente inmobiliario Leslie Marquez, le dice a Apartment Therapy que los compradores pueden saltarse las contingencias, pero no recomienda a los compradores por primera vez que lo hagan. Sin embargo, los compradores pueden endulzar el trato al reducir el tiempo que deben eliminarse las contingencias.
En lugar de 17 días para una contingencia física y de evaluación, el comprador puede ofrecer 12 días, por ejemplo. O en lugar de una contingencia de 21 días en la aprobación del préstamo, el comprador puede negociar 18 días.
Sin embargo, es arriesgado cuando crea una ventana más pequeña, porque el tiempo asignado cuenta los fines de semana y feriados, y dependerá de un grupo de personas diferentes para obtener resultados que afectarán su proceso de toma de decisiones.
Y confía en mí, incluso una simple inspección de la casa significa una gran pila de papeles que deberás anotar, línea por línea. ¿Podrá reservar un inspector de inmediato? ¿Podrá un oficial de préstamos resolver las finanzas lo suficientemente rápido?
Es obvio que un vendedor estaría dispuesto a eliminar las contingencias, para empezar, es un riesgo menor para ellosy que una oferta vaya directamente a pendiente agiliza el proceso. Sin embargo, es bastante estándar en muchos estados que los compradores incluyan contingencias con sus ofertas. Pero si una de las contingencias del comprador está esperando que su propiedad se venda primero, es cuando puede esperar que un vendedor esté menos dispuesto a aceptar ese contrato. Especialmente si el vendedor tiene otras ofertas que son menos complicadas y requieren mucho tiempo.
En algunos mercados, las ofertas con contingencias son raras. Barrett le dice a Apartment Therapy: "Incluso en el mercado lento actual en Nueva York, es extremadamente raro que un vendedor o comprador acepte un contrato contingente".
Tan pronto como se hayan eliminado todas las contingencias y todo lo que queda en el proceso de compra de una vivienda sea el papeleo de cierre, eso significa que la vivienda está "pendiente".
Esto es básicamente lo que parece. La venta está pendiente, pero el vendedor acepta ofertas de respaldo * solo * en caso de que las cosas no funcionen de alguna manera.
Esto significa que a pesar de que las contingencias se han eliminado y la casa está técnicamente pendiente en fideicomiso, el vendedor aún puede mostrar su casa y aceptar más ofertas.
Sin embargo, si el comprador y el vendedor no estuvieron de acuerdo con las contingencias, una casa puede ir directamente a una venta pendiente.
Todo depende del contrato entre el comprador y el vendedor. Si el contrato dice "Contingente: Continuar mostrando", entonces el vendedor puede, de hecho, aceptar más ofertas.
Y a veces las ofertas contingentes no terminan funcionando, por lo que definitivamente no es una misión inútil si tienes el corazón puesto en una casa que figura como contingente. Si está navegando por la MLS, debería poder ver las casas etiquetadas como tales. Podrá realizar una oferta de respaldo (que requiere realizar un depósito de garantía).
Si no puede hacer una oferta en una lista, podría decir "Contingente: No Show / Sin Kick-out". Y nunca duele para que su agente se comunique y vea cuál es el trato con la casa. Puede parecer que está en el purgatorio, pero nunca se sabe.
Márquez dice que esto no sucede muy a menudo en un mercado caliente: "Todos quieren que todo vaya sin problemas, y especialmente en un mercado super caliente... no ve caer muchas ofertas contingentes o pendientes mediante. Por lo general, el comprador y el vendedor resolverán algo, incluso si el comprador dice que uno o más de sus estándares no se están cumpliendo ".
En mi caso, por ejemplo, descubrimos que la casa de nuestros sueños tenía importantes problemas de base que no se revelaron. Nuestro agente contactó al agente del vendedor y le propuso una solución alternativa: el vendedor baja el precio u ofrece crédito (o una combinación de ambos). El vendedor terminó aceptando, y nos encontramos a medio camino.
Eso, por supuesto, no siempre es el caso. Si bien es difícil rastrear con precisión cuántas ofertas contingentes o pendientes caen cada año, Informes de HomeGo que las ventas fallidas de viviendas han aumentado de 1.3 por ciento a 4.3 por ciento de todas las propiedades listadas en últimos dos años (aunque eso no especifica si las propiedades se enumeraron como contingentes o pendiente).
Todo depende de la duración del proceso de custodia y del período de tiempo contingente acordado, pero puede (generalmente) esperar que una casa pase de contingente a pendiente en aproximadamente nueve días.
Según Márquez, si está trabajando con el depósito en garantía estándar de 30 días, está más o menos esperando que se eliminen las contingencias. La contingencia más larga es la aprobación del préstamo (21 días). Una vez que se aprueba el préstamo, eso queda nueve días antes de que pueda cerrar una casa.
Sin embargo, ese número puede aumentar si es un depósito en garantía de 45 días, o puede disminuir si el comprador y el vendedor han elegido un cierre de 14 o 21 días (esos son más raros y en su mayoría reservados para compradores o inversores súper experimentados que tienen menos que perder, planean voltear la casa o ambos).
Terminé con contingencias físicas y de tasación de 14 días y una contingencia de préstamo de 21 días en mi oferta y no voy a mentir: fue estresante. Estaba llamando a los inspectores y dejando mensajes, asegurándome de tener dos inspectores de respaldo de guardia para el peor de los casos.
Estaba pegado a mi teléfono en caso de que mi oficial de préstamos llamara y necesitara más papeleo (por suerte hubo un escáner al que podía escabullirme en el trabajo para poder enviar mis declaraciones de impuestos y extractos bancarios a tiempo Moda).
Antes de empacar sus accesorios de latón, acentos de terrazo y macramé, tómese un tiempo para escabullirse vista previa de lo que los expertos en bienes raíces dicen que son las principales tendencias de casas que revisaremos en nuestras listas en 2020.
Sarah Magnuson
18 dic 2019
