¿Quién de nosotros no ha tenido visiones de comprar una casa en dificultades, arreglarla y venderla para obtener una buena ganancia? Los programas de HGTV hacen que parezca francamente fácil, y también divertido. Pero incluso los veteranos de estos espectáculos y los profesionales de grandes bolsillos a veces lucha para ganar dinero volcando casasO, al menos, lo suficiente como para que valga la pena el estrés y las molestias.
¿No convencido? Imaginemos que compramos una casa vieja y cansada por $ 300,000, invertimos $ 50,000 en reparaciones y mejoras, y la revendemos por $ 400,000, con una ganancia de $ 50,000. Suena muy bien, ¿verdad? Bueno, en nombre del estallido de burbujas, veamos cómo los bordes afilados de la realidad pueden hacer agujeros en nuestra fantasía.
Cada vez que vende una casa, comienza con pérdidas, ya que pagará un promedio de 5% a 6% en comisiones de agentes inmobiliarios. Incluso si usted es un agente de bienes raíces, generalmente deberá pagar al menos la comisión del agente comprador del 2.5% al 3%. Pero para la mayoría de las personas, eso significa que necesita una casa para apreciar su valor en al menos un 5% solo para alcanzar el equilibrio.
Usando todo el país promedio de una comisión de 5.26%, pagaremos $ 21,040 en honorarios de agentes inmobiliarios para vender nuestra casa de $ 400,000, una cifra que ni siquiera incluye marketing o puesta en escena. Eso reduce nuestras ganancias a $ 28,960.
Los programas de remodelación en HGTV se editan para condensar un proceso largo y complicado en un solo episodio. La verdad es que cualquier proyecto de remodelación lleva tiempo, y generalmente mucho más de lo que piensas. El contratista Tom Silva de PBS Esta antigua casaha dicho debe esperar que la renovación completa de la cocina demore de dos a seis meses. Y sea cual sea el presupuesto y el cronograma que decida, "le llevará más tiempo y le costará más", me dijo Silva en enero. Esto se debe a que los problemas inesperados o los cambios de diseño casi siempre surgen durante una gran remodelación.
Y eso es si incluso puedes conseguir un contratista. Estamos en medio de un escasez de mano de obra calificada, y en mercados ocupados, los buenos profesionales de la construcción son reservado por meses; Puede llevar semanas recibir una devolución de llamada o una cotización. Y sin el beneficio de una audiencia televisiva nacional, es mucho menos probable que su contratista trabaje horas extras para terminar el trabajo en su cronograma si surgen complicaciones.
Pero cuanto más tiempo se aferre a una propiedad, más tiempo estará pagando los costos generales como seguros, impuestos a la propiedad y facturas de servicios públicos. Suponiendo que pueda completar el trabajo y vender la casa en seis meses, lo que probablemente sea optimista: todavía estará enganchado por el valor de medio año de impuestos a la propiedad, seguros y servicios públicos En el tasa efectiva promedio de 1.15%, solo los impuestos sobre una propiedad de $ 300,000 equivaldrían a $ 1,725 después de seis meses; agregue seguro para propietarios de viviendas más facturas de electricidad, gas y agua, y nuestras ganancias disminuyen aún más.
Cuando la gente común vende una casa, generalmente no tiene que preocuparse por pagar impuestos sobre las ganancias, incluso si es bastante sustancial. Si vende una casa en la que ha vivido durante dos de los últimos cinco años, no deberás impuestos con hasta $ 250,000 en ganancias ($ 500,000 si está casado y presenta una declaración conjunta).
Sin embargo, si voltea una casa dentro de un año, cualquier ganancia se considerará una ganancia de capital a corto plazo, que se grava como ingreso regular, al tasas tan altas como 37%, dependiendo de sus otros ingresos. Venda en el segundo año, y las ganancias están sujetas a la tasa de ganancias de capital a largo plazo más tolerante, que oscila entre 0% y 20%.
Digamos que, después de las comisiones y los costos de mantenimiento, nos quedan $ 25,000 en ganancias. Si ganamos más de $ 38,700 al año en nuestro trabajo diario, eso se gravará con una tasa de al menos 22%. Nuestro beneficio ahora se recorta a $ 19,500. Y ni siquiera hemos tenido en cuenta cosas como los costos de cierre, que también llegan a miles.
Aún así, aunque ni siquiera es la mitad de la ganancia que imaginamos por primera vez, $ 19,500 sería una ganancia inesperada para la mayoría de nosotros. El problema es que ese día de pago viene con mucho riesgo. Se necesita una gran inversión de capital, tiempo y energía para comprar y rehabilitar una casa.
Hay muy poco margen de error, y existe la posibilidad muy real de que no pueda vender la casa por lo que esperaba. Podría quedarse con una casa que no puede vender, y los costos de mantenimiento que continúan acumulándose mes tras mes.
Pero considere esto: los estadounidenses volcaron más de 207,000 hogares en 2017—la mayor cantidad desde 2006. Las aletas profesionales de la casa dicen que la competencia es más dura que nunca, y que es mucho más difícil ganar dinero que después de la crisis de la vivienda.
Más concretamente, muchas de esas aletas de la casa en 2006 estaban a punto de enfrentar la ruina financiera: en 2009, el hogar los valores se habían desplomado desde sus picos de mediados de la década de 2000, dejando a millones de propietarios y aletas de la casa enfrentados juicio hipotecario. De hecho, una nueva investigación sugiere que las aletas de la casa pueden tener jugó un papel descomunal para provocar la crisis de la vivienda.
Si las ventas se desaceleran o los precios comienzan a caer en los meses mientras invierte dinero en una propiedad, podría terminar vendiendo en un entorno muy diferente al que compró la casa. El fondo puede caerse del mercado inmobiliario más rápido de lo que se puede decir 2008.
