Sabes que quieres comprar una casa, simplemente no estás seguro de por dónde empezar. Y no es de extrañar: comprar su primera casa puede ser un proceso largo e intimidante, lleno de cosas groseras como matemáticas, documentos legales y una competencia despiadada. Pero no tenga miedo: los compradores nuevos como usted lo hacen todo el tiempo y lo guiaremos a través del proceso.
Primero, debes asegurarte de estar emocional y financieramente Listo para comprar una casa. Esperemos que haya pasado los últimos años consiguiendo una sólida base financiera, eso significa ganar un ingreso estable, ahorrando para el pago inicial y mejorando su crédito para que pueda calificar para una hipoteca.
No tiene nada de malo visitar casas abiertas antes de que esté oficialmente listo para comprar, solo para tener una idea del mercado y de lo que le gusta y lo que no le gusta. Pero una vez que tenga sus finanzas ajustadas, es hora de comenzar en serio.
Si está alquilando, comience su búsqueda aproximadamente seis meses antes de que termine su contrato de arrendamiento, dice Marie Presti, propietaria / corredora en el
Grupo Presti en Newton, Mass. "Para el comprador de vivienda promedio, se necesitan de dos a tres meses para encontrar una propiedad, y una vez que presenta una oferta, son otras seis u ocho semanas", dice. Sin embargo, en mercados con mucha competencia y poco inventario, la búsqueda puede llevar aún más tiempo.Es una buena idea comenzar con una clase para compradores de vivienda por primera vez, que le presentará el proceso y a algunos profesionales de bienes raíces confiables en su área. "Definitivamente considere tomar una clase para compradores de vivienda por primera vez para aprender todo lo que pueda, por lo que no es tan aterrador", dice Presti. Completar tal clase es a menudo un requisito de los programas de préstamos para compradores de vivienda por primera vez de todos modos, por lo que es bueno tener esto en su haber temprano.
Alrededor de este tiempo, querrá comenzar a reunir a su equipo de bienes raíces, comenzando con un agente del comprador y un prestamista hipotecario. (Más adelante, también necesitará un abogado de bienes raíces, un inspector de viviendas y un agente de seguros). Pregunte y lea comentarios de agentes inmobiliarios sobre Zillow o Trulia, o vea si su instructor de clase tiene alguna recomendación para el comprador agente. Si le gusta y confía en su agente de bienes raíces, generalmente pueden guiarlo hacia otros profesionales locales con los que han trabajado en el pasado, desde agentes de préstamos hasta agentes de seguros.
Las leyes estatales varían, pero el agente de un comprador representará sus intereses durante la búsqueda de su casa y negociará en su nombre, y generalmente recibe un corte de la comisión del vendedor cuando finalmente compra una casa (lo que significa que no le paga directamente). Elija a alguien con un profundo conocimiento del mercado local y en quien confíe para cuidarlo.
Comience con una breve consulta con su agente para que esté en la misma página: ellos necesitan saber lo que está buscando. Presti le da tarea a sus nuevos compradores, indicándoles que presenten una lista de sus cinco "imprescindibles" principales: no negociable características que una casa necesita absolutamente, que puede variar desde el aire central hasta una determinada ciudad o ubicación, y luego priorizar ellos. "Y si está comprando una propiedad con otra persona, deben hacer lo mismo por separado, y luego ustedes dos deben reunirse y combinar esa lista en una lista de prioridad", dice ella. "Eso puede llevar semanas y semanas".
Luego, Presti les dice que hagan también listas clasificadas de sus cinco elementos principales de "lista de deseos", y fusionen las dos listas. A menos que haya una superposición significativa entre ustedes dos, esta lista a menudo contendrá una combinación de elementos imprescindibles desechados del primer par de listas. Pero cada característica en la que puede seguir siendo flexible lo abre a más hogares potenciales y rangos de precios.
Enumerar estos criterios lo ayudará a concentrarse en lo que realmente le importa cuando esté viendo una casa, dice Presti. "Si las personas comienzan a mirar casas y no tienen esta lista preparada, entran y si tiene una buena cocina, de repente piensan que es genial". Miran los cosméticos, y esa debería ser una de las últimas cosas en las que debes concentrarte ”, dice ella.
"Primero, observe si cumple con sus criterios, lo que es importante para usted. En segundo lugar, los aspectos estructurales (cuántos años tiene el horno, el techo, las ventanas) antes de comenzar a ver si tiene un lavavajillas de acero inoxidable ”, dice Presti. “Porque como propietario de una casa, puede cambiar absolutamente el interior de su casa o condominio en cualquier momento. Lo tienes y siempre puedes arreglarlo con el tiempo. Pero no puedes levantar una casa y alejarla de una calle concurrida ".
También debe obtener una aprobación previa para una hipoteca antes de comenzar a visitar hogares. Por un lado, si encuentra la casa de sus sueños de inmediato, puede perderla mientras busca financiación. Pero también le dará expectativas realistas sobre lo que puede pagar. "Por lo general, le sugiero que lo haga desde el principio, porque puede ser sorprendente y molesto cuando un comprador finalmente acude al prestamista y le pide aprobación previa, y descubren que su puntaje de crédito es más bajo de lo que pensaban o que no tienen el poder adquisitivo que necesitan ", Presti dice.
Compare en línea algunos prestamistas y productos hipotecarios diferentes, incluidos los ofrecidos por las cooperativas de crédito locales si es elegible y los préstamos para compradores de vivienda por primera vez con bajo pago inicial ofrecidos por la agencia de financiamiento de vivienda de su estado.
Deberá reunir talones de pago, declaraciones de impuestos y otra documentación financiera para su solicitud de hipoteca. Guárdelos en una carpeta durante la búsqueda de su casa, ya que deberá proporcionarlos nuevamente cuando finalice su hipoteca (o si vence su preaprobación de 90 días).
Con un agente del comprador a su lado y una carta de aprobación previa en la mano, ahora está listo para acechar listados y recorrer la tierra en busca de la casa de sus sueños, y hacer una oferta, si la encuentra.
Cuando encuentre la casa adecuada, su agente lo ayudará a escribir y presentar una oferta. Un buen agente del comprador intentará obtener algunos detalles sobre el vendedor que podrían mejorar sus posibilidades (y determinar si debe enviar una carta personal también), y conocerá el mercado local lo suficientemente bien como para garantizar que su oferta sea competitiva.
"El trabajo de su agente es descubrir la motivación del vendedor, si hay otras ofertas y lo que es importante para el vendedor cuando mira las ofertas", dice Presti. Con esa información, puede hacer que su oferta sea más atractiva en pequeñas formas. "En muchos casos, aprenderán que, claro, el dinero es importante, pero no es lo único. Tal vez sea realmente importante para ellos cerrar en un día en particular ".
Por lo general, deberá incluir un depósito con su oferta, llamado dinero serio, que puede ser de $ 1,000 a $ 10,000 o más. Este dinero se aplica al precio de compra si su oferta es aceptada y se le devuelve si no, pero si termina violando los términos de una oferta aceptada, desaparecerá.
Tómelo de mí, hacer una oferta requiere muchas agallas: se compromete a pagar cientos de miles de dólares, por lo que realmente necesita que le guste, tal vez amar, el lugar. Al mismo tiempo, es totalmente posible que su oferta sea rechazada. Nosotros se enamoró de y ofertar por tres casas en el transcurso de un año antes de que finalmente se aceptara nuestra cuarta oferta; cada rechazo fue devastador.
Judy Alexander, agente de bienes raíces del Grupo Higgins en Lexington, Massachusetts, dijo que algunos de sus compradores eran superó 10 veces o más antes de que finalmente tuvieran éxito, cada uno de ellos es agotador decepción. "Es agonía", dijo. “La mayor parte de [este trabajo] es ser un trabajador social. No todo son bienes raíces ".
Sarah Korval, quien compró una casa con su esposo Scott en 2016, dice que es cuando las cosas se ponen realmente estresantes. “Hubo muchas partes móviles que se pusieron en marcha inmediatamente después de que presentamos nuestra oferta. Fue un torbellino ”, dijo. “También sucedió que la oferta fue aceptada la semana que nos íbamos de vacaciones, por lo que tuvimos que hacer negocios desde un parque nacional con un servicio celular deficiente. Intentar poner una orden urgente en una prueba de radón cuando no puedes escuchar a la persona del otro lado no ayuda a tu presión arterial ".
En condiciones normales de mercado, su oferta debe contener una contingencia que le permita realizar una inspección de la vivienda dentro de una semana más o menos de la oferta aceptada. Esto le permite cancelar la compra o renegociar el precio si una inspección de la vivienda presenta problemas previamente desconocidos.
"Un inspector de viviendas examinará el estado estructural y mecánico de la vivienda", dice Jorge Colón, gerente de programa de Los mentores de compra de vivienda, un programa de la organización sin fines de lucro Allston-Brighton Development Corp. en Boston.
No son omniscientes, pero un inspector de viviendas generalmente puede alertarlo sobre problemas obvios o posibles puntos problemáticos que pueden necesitar una mirada más atenta por parte de un especialista, como un inspector de plagas o estructural ingeniero. Una inspección promedios de aproximadamente $ 300 a $ 500, y debería durar un par de horas. Si puede, es una buena idea seguir al inspector para conocer la casa.
"Un inspector de viviendas le dirá, por ejemplo, si un sistema de calefacción o un techo necesita ser reemplazado en el futuro cercano, los cuales podrían ser reparaciones costosas", dice Colón. Si incluyó una contingencia de inspección, puede usar el informe del inspector para decidir si renegociar o incluso retirarse de la transacción sin perder su depósito. "Sin embargo, lo que un inspector de viviendas no puede decirle es si debe comprar una casa o no", agrega Colón. "Eso depende del comprador".
En un mercado caliente, los compradores por primera vez pueden tener dificultades para mantenerse al día con los compradores en efectivo, y pueden sentirse presionados para eliminar contingencias de su oferta, como la contingencia de inspección de la vivienda. "Creo que tienes que ser un verdadero vaquero para hacer eso, lo digo en serio", me dijo Alexander. "Pero, por otro lado, si quiere estar en la carrera, los vendedores generalmente no quieren aceptar una oferta con una contingencia de inspección si hay múltiples ofertas involucradas".
Una forma en que Alexander sugiere evitar eso en los mercados competitivos es hacer una inspección de la casa entre la casa abierta y cuando vencen todas las ofertas, generalmente unos días después. “La otra es regresar y ver la casa por segunda vez antes de que venza la oferta, y esta vez con un contratista experto. o un amigo que está en el negocio que puede evaluar la calefacción, la electricidad, la plomería, los sistemas principales de la casa " dijo.
Colon advierte contra renunciar a su contingencia de inspección, a menos que tenga los medios para cubrir cualquier reparación inesperada. "Al escribir una oferta, asegúrese de que los términos y condiciones incluidos sean realistas para usted", dijo. "No permita que la competitividad del mercado lo obligue a tomar decisiones emocionales".
Después de inspeccionar la casa y, después de cualquier renegociación, ambas partes están listas para continuar, es hora de firmar el contrato final, a menudo llamado acuerdo de compra y venta (PD). Esto explicará el precio de compra final, la fecha de cierre y otros detalles legales sobre la venta. Puede incluir contingencias adicionales que lo protejan a usted o al vendedor: por ejemplo, una contingencia hipotecaria le permitiría retirarse si no puede obtener financiamiento.
Una vez que se firma el P&S, es hora de finalizar su financiamiento. Deberá presentar una solicitud de hipoteca final, una actualización de su solicitud anterior, con nuevos recibos de sueldo y extractos bancarios, para una suscripción más rigurosa. Mantenga su crédito bloqueado durante este período, ya que no desea que un derroche repentino de tarjeta de crédito reduzca su puntaje de crédito y arruine su solicitud de hipoteca.
Alrededor de este tiempo, su prestamista generalmente contratará a un tasador para evaluar el valor de la propiedad. Esto costará alrededor de $ 300 a $ 400, aunque puede agruparse en sus costos de cierre. Si pujas por encima del precio de venta, esto puede ser un poco estresante, porque necesitas la valoración para entrar cerca o por encima del precio de compra acordado: el prestamista no le prestará más dinero del que paga el lugar valor.
Ahora que está trabajando con cifras finalizadas, este es a menudo el punto donde los compradores elegirán bloquear en una tasa de interés por 30 o 45 días, lo suficiente como para mantener todos los números en su lugar hasta su cierre fecha. (Sin embargo, puede optar por bloquear las tasas en cualquier momento de este proceso; su oficial de préstamos puede asesorarlo al respecto). Su prestamista debe ahora también podrá darle una evaluación precisa de los costos de cierre y cualquier seguro o impuesto a la propiedad que deberá pagar por adelantado (para el año siguiente) en clausura.
Hablando del seguro de propietarios de viviendas, deberá obtener algunos antes de poder cerrar la casa: el banco no está dispuesto a entregarle cientos de miles de dólares sin confirmar que su inversión está asegurada. Su agente de bienes raíces puede recomendarle un agente de seguros local, o si está satisfecho con su seguro de automóvil, puede pedirle que agrupe sus pólizas de automóviles y de propietarios para obtener un descuento. En caso de duda, busque un agente independiente que pueda comparar precios para obtener las mejores tarifas y cobertura en su nombre.
Justo antes del cierre, tendrá la oportunidad de realizar un recorrido final de la casa, para asegurarse de que esté vacía, limpia y más o menos intacta, la misma casa que acordó comprar. Las tensiones pueden ser elevadas en este punto, pero ninguna de las partes quiere que el acuerdo fracase ahora, por lo que, con suerte, cualquier detalle puede ser resuelto. (Nuestro vendedor intentó dejar un mueble enorme y feo, no lo teníamos).
Los procedimientos de cierre varían, pero generalmente se reunirá con el vendedor, los agentes inmobiliarios y los abogados para firmar la escritura, y agregará su John Hancock a otras cien formas legales. Su agente o abogado puede explicarle cualquier cosa que no entienda; está bien hacer preguntas. Es un gran problema, después de todo.