Mercado hipotecario Lending Tree recientemente clasificado es la mejor ciudad para los compradores de vivienda por primera vez, y los resultados son, bueno... digamos que son buenas noticias si desea para vivir en Little Rock, Arkansas, que Lending Tree descubrió que es la ciudad más hospitalaria de EE. UU. compradores
Birmingham, Ala., Grand Rapids, Mich., Youngstown, Ohio y Winston, Carolina del Norte, completaron los cinco primeros. Y mientras las dos ciudades con mejores puntajes estaban en el sur, 12 de las 15 principales estaban en el Cinturón de Óxido estados de Ohio, Michigan, Indiana y Pensilvania, incluidos Indianápolis (núm. 7) y Pittsburgh (No. 9). Las ciudades más desafiantes para los compradores por primera vez, mientras tanto, fueron Denver, Nueva York y San Francisco.
Para llegar a estas conclusiones, Lending Tree calificó a las 100 ciudades más grandes de EE. UU. En seis criterios, varios de que se centraron en los pagos iniciales, ya que ese es el gran obstáculo que los compradores por primera vez a menudo luchan con. Aquí hay un vistazo a sus seis categorías (y por qué creo que un par de ellas podrían ignorarse de forma segura):
Pago inicial promedio: Ahorrar para el pago inicial es uno de los mayores obstáculos para comprar su primera casa. No es que sea fácil, pero al menos es más fácil obtener $ 20,000 en efectivo que, por ejemplo, $ 60,000.
Un pago inicial promedio más pequeño puede indicar que los precios de la vivienda en el área son simplemente realmente bajos, o que los vendedores y prestamistas se sienten más cómodos con las hipotecas de pago inicial bajo. Cualquiera de los dos ayudaría a un comprador de vivienda por primera vez con problemas de ahorro. El pago inicial promedio más bajo fue de $ 19,809 en McAllen, Texas.
Porcentaje de compradores que utilizan la financiación de la FHA: Las hipotecas respaldadas por la Administración Federal de Vivienda ofrecen pagos iniciales tan bajos como 3% y un poco más de flexibilidad con las relaciones de deuda a ingresos y puntajes de crédito. Sin embargo, no estoy seguro de cuán importante es esta consideración, además de todas las otras medidas de anticipo.
Además, algunos estados y ciudades ofrecen sus propios programas para compradores de vivienda por primera vez que son aún más generosos que los préstamos de la FHA, y esta métrica parecería ignorar o incluso castigar esos lugares. Casi la mitad (49%) de los compradores en Grand Rapids utilizaron un préstamo de la FHA, la mayor parte del país.
Porcentaje promedio de anticipo: Esta es otra buena medida que aborda el problema del pago inicial desde un ángulo ligeramente diferente. En los mercados competitivos, los inversores pueden desplazar a los compradores por primera vez con ofertas en efectivo, es decir, un pago inicial del 100%, recogiendo casas rápidamente sin necesidad de esperar contingencias financieras.
Si bien la métrica de pago inicial promedio recompensa a los mercados de bajo precio, este puede medir si un mercado de mayor precio es accesible para los novatos. El porcentaje de pago inicial promedio más bajo fue en El Paso, Texas, con el 10% del precio de venta.
Porcentaje de compradores con crédito subprime (por debajo de 680): Dado que los compradores de vivienda por primera vez generalmente tienen peor crédito que los propietarios actuales, Lending Tree argumenta que tendrían enfrenta menos competencia (y por lo tanto, es más fácil comprar) en comunidades sin mucho crédito compradores
Pero no veo cómo eso realmente ayuda. En todo caso, basado en la crisis de la vivienda de 2007-08, un mercado con una mayor proporción de hipotecas de alto riesgo suena como una implosión pendiente de la que querrás evitar, ¿verdad? Grand Rapids fue el número 1 aquí, con un 59% de los compradores con puntajes de crédito de alto riesgo. Toledo y Akron, Ohio, no estaban muy lejos.
Índice de oportunidades de vivienda: Esto mide la proporción de viviendas vendidas que se considerarían asequibles para una familia que gana el ingreso medio del área, lo que significa que el pago de su hipoteca no excedería el 30% de los ingresos de su hogar.
Esta es una buena métrica a la que prestar atención, ya que los ingresos y el costo de vida varían drásticamente en todo el país. Youngstown, Ohio, lideró a la nación en esta categoría, con el 90.1% de los hogares considerados asequibles con un ingreso medio.
Pago inicial promedio de la FHA vs. pago inicial promedio: La diferencia en dólares entre un pago inicial del 3% en un préstamo de la FHA y un pago inicial del 20% en una hipoteca tradicional es menor dramático en áreas donde el hogar promedio cuesta $ 100,000 (una diferencia de $ 17,000) que donde cuesta $ 500,000 (una diferencia de $85,000). Esto intenta capturar el valor de ese descuento de la FHA.
Grand Rapids fue el número 1, pero tampoco estoy seguro de que esta métrica sea particularmente útil: San José, California, donde el pago inicial promedio fue la friolera de $ 152,650, clasificada en sexto lugar en esta categoría, lo que lo ayudó a ubicarse extrañamente alto en la clasificación general, a pesar de ser un lugar bastante pesadilla infernal de un mercado inmobiliario para la mayoría de los compradores por primera vez.
Si bien este tipo de clasificaciones nunca son perfectas, y no tengo prisa por mudarme a Little Rock, debe admitir que sería mucho más fácil comprar su primera casa allí que en San Francisco.