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Has estado coqueteando con la idea de ser propietario de una casa. Tal vez Zillow se haya convertido en uno de los sitios visitados con más frecuencia, o haya ingresado casualmente IRL de casas abiertas, ejecutó escenarios financieros en una calculadora de hipotecas y disfrutó navegando muestras Pero ahora se está preguntando cómo pasar de "Me gustaría ser dueño de mi casa algún día" a sacar una hipoteca, comprar una casa y tener instalados los azulejos del metro.
Sin duda, comprar una casa es una gran decisión financiera, probablemente la más importante de su vida. Desde conocer la importante diferencia entre estar precalificado y preaprobado hasta comprender cosas como contingencias de evaluación y depósito en garantía, el proceso puede ser desalentador. Agregue a eso la montaña rusa emocional que está encontrando la casa de sus sueños y esperando escuchar su oferta.
Sin embargo, dividir el proceso de compra de viviendas en pasos lo hace mucho más manejable. Aquí, una guía paso a paso, respaldada por expertos, para comprar una casa.
En esta etapa inicial, colóquese como un comprador fuerte y calificado al ahorrar para el pago inicial y obtener su crédito en la mejor forma.
La imagen financiera de cada comprador será única. Sí, un puntaje de crédito de 740 o superior lo recompensa con las mejores tasas de interés y bajando el pago del 20 por ciento o más en la casa le ahorrará el pago de un seguro hipotecario privado, o PMI (El PMI generalmente cuesta del 0,5 al 1 por ciento del monto total del préstamo anualmente, aunque generalmente se paga como una prima mensual. El PMI es proporcionado por compañías de seguros privadas, pero su prestamista lo organiza.) Pero, respire tranquilo: aún puede comprar una casa con un puntaje de crédito mucho más bajo y mucho menos pago inicial. Solo como un ejemplo, debido a que existen muchas opciones de préstamos [NOTA: ENLACE A UNA DE LAS OTRAS HISTORIAS DE PAQUETES]: su puntaje de crédito puede ser tan bajo como 500 para un Préstamo de la FHA (una hipoteca respaldada por el gobierno asegurada por la Administración Federal de la Vivienda) siempre y cuando se ponga el 10 por ciento, o puede ser 580 si se paga el 3,5 por ciento, explica Ignacio Rodriguez con Westside Estate Agency en Malibu, California. Con los préstamos convencionales, apuntará a un puntaje de crédito de al menos 620.
¿La idea aquí? ¡No dejes que lo perfecto sea enemigo de lo bueno! El crecimiento del mercado podría superarlo si está esperando años para acumular suficiente para un pago inicial del 20 por ciento en su cuenta de ahorros o para que su puntaje de crédito se eleve a la categoría excepcional.
Ya sea que su objetivo para el pago inicial sea del 3.5 por ciento o del 20 por ciento, querrá comenzar a ahorrar dinero lo antes posible. "Idealmente, está en una cuenta que genera intereses", dice el corredor de la ciudad de Nueva York Lindsay Barton Barrett de Douglas Elliman.
Considere hablar con un asesor financiero sobre su estrategia para pagar préstamos de alto interés y al mismo tiempo ahorrar para una casa. Dependiendo de las condiciones del mercado, puede tener sentido comprar una casa antes de otras deudas:Ejem, ¡esos molestos préstamos estudiantiles! - se pagan para que pueda construir capital y tener un activo que puede apreciarse en valor con el tiempo, dice Barton Barrett.
En lo que respecta al crédito, tiene derecho, por ley, a un informe de crédito gratis todos los años. Este informe no le dirá realmente sus puntajes (que podrían variar entre las tres oficinas), pero lo ayudará a identificar cualquier cosa que esté bajando su puntaje. Una de cada cinco personas tiene errores en su crédito reporte, de acuerdo con la Comisión Federal de Comercio, por lo que querrá que se aborden los errores antes de comenzar a comprar una hipoteca. Puede controlar sus puntajes de crédito reales con rastreadores de puntajes en línea gratuitos como Credit Karma. O, muchos bancos y compañías de tarjetas de crédito tienen rastreadores de puntaje de crédito gratuitos integrados en la cuenta en línea.
Ahora también es un buen momento para darle un poco de cariño a su crédito. Hacer pagos puntualmente de manera constante es lo mejor que puede hacer por su puntaje de crédito. Puede darle un impulso rápido al pagar los saldos de las tarjetas de crédito para que su utilización en cada tarjeta no sea superior a 30 por ciento, eso significa que, si tiene un límite de $ 1,000, mantenga su saldo por debajo de $ 330 para demostrar a los acreedores que no se está excediendo usted mismo.
Antes de comenzar a mirar casas, querrás obtener un carta de precalificación, que establece que el prestamista está dispuesto a prestarle hasta cierto punto. Esto le indica a los agentes de bienes raíces que usted se toma en serio la compra, no solo mirar las casas por diversión. Una carta de precalificación también lo ayudará a establecer su presupuesto y reducir qué casas estarán en su rango de precios, dice el agente de bienes raíces de la ciudad de Nueva York Rebecca Blacker con Warburg Realty.
Algo a tener en cuenta: precalificado es un pequeño paso hacia un préstamo. Usted autoinforma información sobre su puntaje de crédito y sus ingresos, y, a su vez, el prestamista le dará una idea de cuánto puede pagar. Sin embargo, ser preaprobado es un proceso mucho más completo y lo acercará a la mesa de cierre: es cuando se verifica esa información sobre sus ingresos y sus puntajes de crédito. Más sobre eso, a continuación.
Piense en su agente de bienes raíces como el capitán de su equipo de compra de viviendas. Debido a esto, querrá contratar a un agente que pueda hacer referencias sólidas para corredores de hipotecas, abogados de bienes raíces y profesionales de inspección de viviendas, dice el agente agente de la ciudad de Nueva York Kemdi Anosike de Warburg Realty. "Lo más importante es que necesita un agente de bienes raíces que lo escuche y comprenda sus necesidades", dice Anosike.
¿Y adivina qué? Es probable que no esté en apuros por pagar a su agente de bienes raíces. Es el vendedor quien más comúnmente cubre los costos de comisión para los agentes del comprador y del vendedor, explica Joan Pallone, una agente de bienes raíces con Pallone y Asociados en Broomfield, Colorado. Hay algunas raras excepciones cuando un comprador pagaría la comisión de su propio agente, como cuando la casa está en venta por el propietario.
Te posicionarás como un comprador fuerte si estás preaprobado para una hipoteca antes de comienzas a buscar casas y a hacer ofertas. "A menudo, las" casas perfectas "están en el mercado por menos de unos pocos días", dice Stevie Rangel, un agente de Compass en Los Ángeles, California. No desea estar luchando para obtener la aprobación previa mientras otros compradores envían ofertas. Muchos vendedores no entretendrá ofertas de posibles compradores que aún no tienen su financiación alineada.
Durante este paso, que es más formal y exhaustivo que la precalificación, entregará muchos documentos, como W2, recibos de sueldo, extractos bancarios y declaraciones de impuestos a su prestamista. Tenga su papeleo organizado y listo para comenzar.
En esta etapa, tiene un presupuesto en mente y le comunicó a su agente de bienes raíces lo que es importante para en la búsqueda de casa, ya sea un gran patio trasero para su perro, un corto viaje al trabajo o una visita sin cita previa armario.
Mientras recorre casas o va a abrir casas, traiga un cuaderno para realizar un seguimiento de los pros y los contras de cada propiedad. Es difícil, pero no se distraiga con fallas que pueden repararse fácilmente, como un dormitorio azul de Monster Cookie o luces de techo aburridas. Preste atención a las cosas que serán más difíciles de abordar, como la presión del agua y la cantidad de luz natural.
Podría ser amor en la primera visita a su casa o podría necesitar ver algunas docenas de casas antes de encontrar la correcta. El comprador promedio generalmente mira 10 casas en un lapso de 10 semanas, según un reporte de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
Usted recibió una aprobación previa para una hipoteca y su agente de bienes raíces encontró una propiedad que le encanta. ¡Es hora de hacer una oferta!
Su agente de bienes raíces tendrá "comps" que muestran lo que otras casas en el área han vendido y le ayudarán a informar su oferta. A menudo, los compradores de vivienda por primera vez estarán innecesariamente preocupados por pagar demasiado por una casa, dice Angela Carrasco, un agente inmobiliario con sede en Los Feliz, California. Y un error común que cometen los compradores por primera vez es muy bajo, advierte reaniele Kurzweil, un vendedor de bienes raíces con licencia con el equipo de Friedman en Compass en Nueva York. Incluso si ha escuchado que su mercado favorece a los compradores, es probable que todavía no quiera ubicarse por debajo del precio de cotización. "El problema con esta táctica es que un vendedor no lo verá tan serio", dice Kurzweil.
Pero, existen algunas salvaguardas para garantizar que no pague en exceso, explica Carrasco, siempre y cuando no renuncie a sus contingencias. "La realidad es que un acuerdo no se cerrará, lo que significa que el prestamista no aprobará un préstamo, si la casa no evalúa", Dice Carrasco. (¡Más sobre contingencias y evaluaciones en breve!)
Si realmente se enamora perdidamente de una casa y se encuentra en un mercado competitivo, puede endulzar su oferta con una carta del comprador, lo que le ayuda a expresar por qué está interesado en el hogar de manera personal, dice Beatrice de Jong, agente de bienes raíces y tendencias de consumo de Los Ángeles. experto en Puerta abierta. "Las mejores cartas de oferta se centran en los aspectos de la casa que amas, complementan a los vendedores en su gustos o la forma en que han mantenido el hogar, y demuéstrales que estás comprometido con un cierre sin problemas " ella dice.
Cuando hace una oferta, el vendedor generalmente requerirá "dinero en serio" para poder firmar un contrato. "Un depósito de dinero serio es una señal de buena fe en nombre de la compradora de que ella se toma en serio la casa y está dispuesta a poner algo de piel en el juego", dice Salt Lake City, agente inmobiliario de Utah Jen Horner con RE / Max Masters. La cantidad de dinero requerido puede variar según el contrato, la preferencia del vendedor y la ciudad o el estado, explica Horner. Por lo general, el depósito caerá entre el 1 y el 5 por ciento del precio de compra de la casa, dice ella. Un comprador puede recuperar su dinero si la venta no se lleva a cabo debido a una razón mencionada en las contingencias del contrato. Algunas contingencias contractuales comunes que protegen a los compradores, permitiéndoles retirarse de la compra, se relacionan con las inspecciones de viviendas, el financiamiento que no funciona y las evaluaciones de viviendas que son demasiado bajas.
Una vez que haya hecho una oferta, el vendedor la aceptará, hará una contraoferta o la rechazará por completo.
Una vez que el vendedor acepta su oferta, es hora de obtener una inspección de la vivienda. Casi todas las ofertas incluyen una "contingencia de inspección de la vivienda" que le permite al comprador retirarse del acuerdo si hay problemas significativos en los resultados de la inspección.
El inspector buscará todo tipo de problemas que la casa podría tener, desde los cimientos hasta el techo, incluyendo cosas como cableado defectuoso o signos de crecimiento de moho.
Los inspectores de viviendas buscan problemas que puedan plantear problemas de seguridad, pero no les preocupan los problemas cosméticos. Informarán algo así como una grieta en el asentamiento, pero no tomarán nota de un trabajo de pintura descuidado.
Los compradores pagan las inspecciones de viviendas la mayor parte del tiempo, explica Agente inmobiliario Kelly Malloy, con Windermere Real Estate en Seattle. Ella recomienda agregar un alcance de alcantarillado, que examina las tuberías exteriores. En conjunto, esto cuesta entre $ 700 y $ 800, pero podría variar según el mercado o el tamaño de la casa.
Dependiendo de su contrato, usted, el comprador, puede solicitar que el vendedor realice reparaciones basadas en la inspección o proporcionarle un crédito para que pueda completar las reparaciones. Antes de llegar a la mesa de cierre, entregar su dinero y firmar documentos, tendrá la oportunidad de hacer un recorrido final para asegurarse de que se haya solucionado todo lo que se iba a arreglar. Si es posible, programe esto después de que los vendedores se muden, en caso de que los motores causen algún daño.
A veces, sin embargo, el acuerdo fracasa: tal vez aparecieron demasiadas banderas rojas durante la inspección de la casa y el vendedor está dispuesto o puede hacer el trabajo, explica Malloy. Si bien puede doler un poco, confía en el proceso, aconseja. ¡Tu casa está allá afuera!
El siguiente paso es una tasación, que se requiere si se solicita una hipoteca, pero se puede renunciar a ella en un acuerdo en efectivo Durante esto, un tasador con licencia llega a la casa y hace un recorrido completo de la casa para determinar cuánto vale. Su tasador está mirando por qué casas similares en el vecindario se vendieron recientemente, así como cualquier renovaciones o mejoras que pueden haber agregado valor a la casa, y tomando nota de la condición del propiedad. Esencialmente, el tasador está tratando de asegurarse de que el precio del contrato sea justo no solo para el comprador y el vendedor, sino también para el prestamista. Si la evaluación es inferior al precio del contrato, el prestamista no aprobará el préstamo.
Incluso en una situación de ofertas múltiples, el propietario debe tener en cuenta la evaluación, explica Brandy GrellAsociado en Profesionales RE / MAX en Stillwater, Minnesota. Si ofrece $ 230,000 y el valor de la vivienda es de $ 210,000, esos $ 20,000 adicionales deben ser acumulados. "El banco solo prestará el valor que cree que vale la casa", dice Grell.
Varios escenarios podrían desarrollarse en este punto. ¿El mejor escenario para los compradores? El vendedor renegocia para que el precio de venta esté en línea con la tasación. Otra opción es poner más dinero en el pago inicial para compensar la brecha entre lo que la casa evaluó y para qué la está comprando. Además, una contingencia de tasación de la vivienda en su contrato le permite retirarse del trato si la tasación es baja y le devolveremos su dinero.
Pon el champán en hielo: estás en la recta final. Sin embargo, puede haber tardado un poco más de lo esperado. En promedio, toma 45 días cerrar un préstamo hipotecario, según empresa de software de préstamos, Ellie Mae, pero sobre uno de cada tres cierres se retrasa. Los contratiempos que pueden retrasar su fecha de cierre o requerirle que reprograme podrían incluir problemas de la inspección o la tasación, o una fluctuación de crédito que cambia los términos de su préstamo. Puede evitar esto al no hacer nada que afecte su crédito o su relación deuda / ingresos, como maximizar una tarjeta de crédito o solicitar un préstamo para un automóvil.
Al menos tres días hábiles antes del cierre, recibirá su "Divulgación de cierre, "Un documento de cinco páginas que incluye los términos de su préstamo y una lista de tarifas asociadas con el cierre.
Los costos de cierre generalmente se extienden alrededor del 2 por ciento al 5 por ciento del préstamo, por lo que si está comprando una casa por $ 250,000, espere que los costos de cierre oscilen entre $ 5,000 y $ 12,500. Puede pagar esto de su bolsillo, o puede transferirlo a su préstamo, pero tenga en cuenta que si hace lo último, pagará intereses sobre él. Algunos de los los costos de cierre comunes incluyen honorarios por la tasación, originación de préstamos, búsqueda de títulos, más gastos prepagos como impuestos a la propiedad, seguro de propietarios e intereses hasta que venza su primer pago.
Al cerrar, firmará todos los documentos requeridos para su hipoteca, entregará un cheque de caja para su pago inicial y otras tarifas, y recibirá las llaves de su nuevo lugar. Algunos estados requieren que un abogado participe en transacciones inmobiliarias o esté presente en el cierre. Los compradores a menudo optarán por trabajar con un abogado como protección adicional si una venta tiene complicaciones, como comprar una casa en una zona de inundación o comprar una casa embargada.
Dependiendo de los términos de su préstamo, es posible que también deba configurar una cuenta de depósito en garantía. Básicamente, esto retiene su dinero hasta el vencimiento y, en el contexto de las hipotecas, podría usarse para pagar por cosas como impuestos a la propiedad, seguro de propietario de vivienda y tarifas de HOA, explica Nora Apsel, cofundadora de Morty El banco cobra un pago de depósito inicial de usted y luego paga en la cuenta mensualmente durante la vigencia de su préstamo, dice Apsel. Esto agiliza los pagos, pero también ayuda a proteger al prestamista para que su casa no se ejecute debido a impuestos a la propiedad impagos, como este tipo que perdió su casa por no pagar $ 8.41!
Una vez que haya cerrado, es hora de saborear ese champán y extender la alfombra de bienvenida "hogar dulce hogar". Eres un dueño de casa!
Desde:Marie Claire EE. UU.
